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信托毒药:加速房企死亡?

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
2011年07月21日10:45

  一两年之内,就会出现一批无法坚持而易主甚至破产清盘的房地产企业,这绝非危言耸听。

  而加速这些房企被淘汰的重要力量,可能恰恰就是眼下众多房企趋之若鹜的信托等新型房地产融资方式。复地投资集团CEO周纯就告诉记者,以目前房地产信托产品的平均期限,一两年

内,一旦所涉房地产项目无法承受信托融资年化15%-20%甚至更高成本的压力,房企的倒下或将紧随而至。

  有许多业内人士直言,与其说近期监管部门通过多种方式收紧甚至叫停房地产信托融资,令不少房企日子难熬,不如说监管部门此举更在于避免房地产企业的倒闭风险通过信托等融资链条转嫁和扩散。

  超高成本,几乎是眼下房企寻求非传统融资方式的共性,这一共性将扮演的或许就是压倒房企的最后一根稻草角色,行业整合也将随之加速到来。

  非传统融资渠道的“陷阱”

  上海同策咨询研究部总监张宏伟认为,在当前楼市成交量明显下降、国内通过银行贷款等传统渠道融资难度加大的情况下,融资模式的创新将是缓解房企现金流压力的方式之一。大型开发企业目前也确实更加注重通过项目自身销售及非传统渠道如海外融资、房地产信托、票据等形式融资。

  “一个非常明显的变化是,非传统融资渠道融资确实得到开发企业认可,并且融资规模逐渐在增加。”张宏伟说。

  同策数据显示,今年上半年,十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元,这一数值已超其去年全年海外融资金额的总和。房地产信托规模达1541亿元,同比增长119%。

  信托融资成为其中最闪亮的明星。中国信托协会统计,仅今年1-4月,国内共发行了222款集合资金房地产信托计划,资金规模达722.11亿元。比去年同期分别增长66.92%、115.26%。

  房地产信托热潮已持续至少一年。用益信托工作室统计,2010年一季度末,房地产信托的规模2351亿元,到2011年一季度末,飙升至4869亿元,增长107%;去年一年国内发行的房地产信托为603个,今年前5月已达353个。

  即使相关部门不断发出警示信号,这种趋势依然未得到明显遏制。据悉,6月份就有3只规模较大的新房地产信托产品推出,包括“中建无锡房地产项目集合信托计划”拟募集资金12.85亿元、“重庆江北区观音桥项目股权投资集合信托计划”募集资金12.65亿元、“中信阳光·汇泰股权投资集合信托计划”募集资金10亿元。

  不可否认,以信托为代表的非房地产传统融资渠道,为地产商解了燃眉之急,但另一面,更大的危机也同时在房企的账本上潜伏下来。

  世联地产市场研究部最新报告显示,诸多新的融资方式,有着明显共性,例如大型房企纷纷启动的海外融资,利率高成为特色。包括瑞安房地产有限公司今年融资35亿元人民币,利率都维持在9.25%-13%;碧桂园2 月发行优先票据9亿美元,利率11.13%;高盛置地4月发行2亿美元优先票据,利率13.50%。

  最为突出的可能依然是房地产信托产品。已成立房地产信托产品的平均预期年收益率,中房地产信托最高,达9.72%,比第2名其他领域的8.62%高出了1.1个百分点。今年1-6月份所有集合产品的平均预期年收益率高达8.83%,主要上涨动力即来自房地产信托。

  “加上中间环节的成本,开发商最终付出的融资成本比上述年收益率还要高出许多。”一位熟知行业的资深业内人士向本报记者坦言,这样的高成本还在持续上升,“而一般中小房企需要付出更高的代价。”

  这种高成本融资背后的危机和无奈,已为不少人士警觉。

  整合加速逼近:周转率定成败

  最近再次传来监管部门控制“房托”消息的背后,是“房托”主要面临着三大风险:资金被挪用风险、项目无法完工风险、房产卖不出去风险。在一些项目中,这些风险已经出现。

  周纯告诉记者,一旦产品到期,房企无法偿还,相应的地产项目和公司股权就只能由信托公司收盘。“这就产生两个变数:信托计划失败,信托公司能否扛得住,关键在于其资本金,不排除信托公司被拖下水的可能;信托公司不太可能自己运作这些地产项目,必然需要寻求房企接盘。”

  前一种情况正是银监会等相关部门不愿意看到的“房地产行业风险向金融业转嫁扩散”,后一种情况,则直接推动了房地产行业本身的整合进程。

  一位小型房企的负责人认为,如果行情不好,可考虑暂缓开发减少投入,也可熬上一段时间,一旦寻求信托等高成本融资方式,届时到期,行情依然没好转,再想放缓已无可能,只能被迫被兼并整合。

  就此逻辑,“房托”等新融资模式成了一些房企被整合的加速剂。

  不过,同样是面对土地、融资的高成本环境,房企自身的不同“素质”,也将决定各自在这波整合大潮中的命运,其中周转率被认为是关键要素。

  “上半年房企市场判断分化,高周转企业优势扩大。”中房信分析师高岗指出,上半年典型房企对市场的判断出现了明显的分化,总体来看,央企、国企偏于激进,而民营企业相对保守。

  “过量土地储备或成房企负担。”高岗认为,以房企上半年末的土地储备量和上半年的去化面积计算,当前CRIC监控的16家典型房企土储平均静态去化周期在15.66年。将这16家企业按去化周期从短到长排序,其中消化周期在10年以内的企业有5家,依此分别为万科、中海、保利、碧桂园、恒大,基本囊括了超一流房企阵营的所有企业;消化周期在10—15年的企业有7家,而消化周期在15年以上的有4家。

  行业整合已然展开。具体表现为:同业并购增多,中小房企剥离房地产业务。据中原地产统计,今年上半年共出现487宗房地产行业并购交易,涉及并购金额约231亿元,相当于去年全年并购金额的1.5倍。截至目前,房地产行业的并购金额已超过2008和2010全年水平,预计今年并购金额将创2008年以来的新高。

(责任编辑:王敏)
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