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房贷产品争打"省钱"牌 最好使用的是公积金贷款

  个人住房贷款是银行无法割舍的利润来源,而这块肥肉也一直是银行竞逐的焦点。在银根紧缩的大环境下,为了招揽客户,最近各家银行纷纷推出了有特色的房贷产品,在每月还款数和还款期限上各显神通。虽然产品各异,口号却只有一个,即为客户“省钱”。

  建行:定额供、定期供

  减轻加息压力

  上周(6月11日)建行上海分行向市场推出“定额供”和“定期供”两款全新理念的还款方式,这两款新产品的每月还款额均可以低于等额本息月还款额,特别适合在加息周期里减轻购房者的还款压力。

  据建行上海分行房贷专家介绍,“定额供”是指借款人每月按约定的金额归还贷款,月供不随利率变化而变化,多还的本金直接冲减贷款本金,少还的金额和剩余本金到期一次偿还。如果预期加息,借款人可以和建行约定月供低于等额本息月供额,还款压力小。

  “定期供”是指借款人在借款期限内每月偿还贷款利息,按约定的期限间隔等额偿还贷款本金。借款人偿还贷款本金的期限间隔可以为三个月、或六个月、或十二个月。“定期供”比较适用部分借款人有阶段性的大额收入,根据自身收入变化特点和理财的资金安排,合理确定还本间隔。

  工行:按周供

  缩短还款期限

  所谓“按周供”,就是指借款人可以改变只能以“月”作为还款周期的局面,自由选择按“双周”或“单周”为周期归还自己的住房贷款。每月负担大致不变,而还款周期却可被大大缩短,以达到节省总利息支出的效果。

  从利息计算方式看,由于“双周供”缩短了还款周期,提高了还款频率,使得每期还款中本金所占比例更多,利息所占比例相应减少,本金减少速度加快,因此,还款的周期被缩短,同时也节省利息总支出。

  以借款100万元,30年等额本息还款为例(房贷利息6.655%),按双周供的方式,还款期限缩短5年。

  不过“双周供”还款日期是按周固定,因此对于自身财务计划执行能力较弱的人来说,就有些考验了。

  光大银行:天天省

  提高还款频率

  “天天省”房贷产品,银行将你的自有资金按照一定规则用作提前偿还贷款,并在次日将你前日提前偿还的金额划拨到还款账户中,最大的特点就是节省贷款利息的同时,还能满足临时资金需求。其原理和双周供相似,都是提高了还款频率。

  【案例】

  张先生5月1日在申请办理 “天天省”个人住房贷款80万元,并存入15万元活期存款。

  5月1日,张先生可以提前偿还5.75万元贷款本金,当日即节省12.51元贷款利息。

  5月10日,又存入16万元,活期储蓄存款账户余额为31万元,张先生当日可提前偿还15.4万元贷款本金,当日即节省33.50元贷款利息。

  5月20日,又存入19万元,活期储蓄存款账户余额为50万元,张先生当日可提前偿还27.75万元贷款本金,当日即节省60.36元贷款利息。

  如果到5月31日,张先生保持账户余额不变,则当月节省贷款利息为1171.91元。(12.51元×9天+33.50元×10天+60.36元×12天)

  深发展:气球贷

  享受低年限利率水平

  气球贷方式是将贷款本金的一部分,放在最后一期一次性偿还。其最大的特点就是能享受3年/5年期利率水平,同时又可选择最长30年期限来计算月供,月还款额相对较低。比如申办5年期的气球贷款时,利息按5年期计算,而月供则可以按更长期限(如10年、20年或30年)来计算,在5年期限的最后一个月将剩余未还的本息一次性还给银行。

  不过因为剩余本金要在到期时一次偿还,气球贷在末期还款时容易造成较大还款压力。

  房贷省钱三大原则

  各银行推出的房贷产品种类繁多。对于房贷族而言,省钱有下面三个原则。

  立足自身财务状况

  理财专家认为,购房者应综合考虑家庭收入状况、风险承受能力等各方面因素,选择适合自己的房贷产品,以节省购房成本。如果是事业有成且现金流充裕的人士,一般可以选择在早期还贷。如果是资金并不丰厚的年轻人,选择低月供的还款方式可能更为合适。

  尽量使用公积金贷款

  北京伟嘉安捷投资担保有限公司业务主管李继伟提醒,如果有可能可以尽量使用公积金贷款。

  目前商业银行5年期以上个人住房贷款基准利率为7.83%,按照优惠利率计算也已达到6.66%,而目前5年期以上个人住房公积金贷款的利率仍然是5.22%。

  认清基本还款方式的优劣

  房贷产品总离不开两种基本的还款方式,即基于等额本息的固定还款方式和递减还款方式。

  李继伟表示,纯粹从节省钱的角度而言,递减法要比固定还款法更有优势一点。因为更早地偿还更多的本金,可以节省掉不少的利息支出。不过,固定还款方式对短期内资金要求较高,适用于那些短期资金充裕且未来收入保障较高的人士。

(责任编辑:聂晶)

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