楼市凉热 什么时候见分晓？

　　中国楼市的价格起伏始终令投资者牵肠挂肚。但如果你细心观察后会发现，一方面通货膨胀和股市低迷反而推高了楼市的投资价值，另一方面，两会后，一系列针对楼市的新政策即将出台，而承受不住压力的地产商也会在4月将大批低价楼盘推向市场。

　　在经历数月持续低迷之后，中国的楼市终于有了一丝回暖的迹象。2008年3月6日，国家发改委和统计局共同发布了1月份全国房地产市场运行情况。这份报告显示，继2007年10月份后，全国70个城市的房价环比连续3个月下降后，首次出现回升。

　　4天后的3月11日，国家统计局发布了2月份全国居民消费价格指数（CPI）统计结果。数据显示，2月份CPI涨幅为8.7%，创12年新高。通货膨胀成为影响2008年国民经济平稳运行的最大消极因素。

　　就在2月份CPI公布后的几天内，和楼市同为“资金蓄水池”之一的中国股市出现大幅下挫。2月13日，上证综合指数一度击穿4000点大关，创本轮调控新底，而深成指也一度跌破14000点大关。在过去的一个月内，国内股指一直处于巨幅调整状态。众多的经济学家认为：“在2008年， 中国股市都将处于调整期，2007年中国股市疯涨的局面将不复存在。”

　　CPI指数的上扬体现出“钱多物少”的趋势，而股市的蓄水池功能因风险加剧而出现资金外溢，那么，在目前的局面下，住宅市场仍是为居民资产保值增值的最好载体。但与以往不同的，地产新政后的今天，消费者在入市时机的把握和物业的选择上将需要更多的策略与技巧。

　　一线城市的楼价心理战

　　过去几个月里，中国房地产业一直处于风头浪尖。

　　从2007年9月底开始，全国房地产市场，特别是一线城市房地产市场价格出现较大幅度调整，房价下跌成为传媒报道的热点和社会舆论的中心。

　　“目前，房市的狂热已经开始降温，理性逐渐占据上风，购房者心理的微妙变化，正在使商品房出现高位筹码松动迹象。”发改委有关负责人表示，国家宏观调控政策效应已在住房市场显现。

　　值得关注的是，10月份以来，全国房价下调出现不均衡性，其中以深圳、广州、上海、北京、重庆为代表的一线城市房价下降明显，而中西部区和一些发达地区的二三线城市，房价同比保持稳定。例如，今年1月份部分新建住房销售价格同比涨幅较大的城市包括乌鲁木齐（25.0%）、南宁（20.3%）、宁波（19.9%）、岳阳（17.6%）和长沙（17.4%） 等。

　　而在未来一段时间里，这类现象极有可能进一步持续。形成这一现象的原因在于，尽管目前中国仍处于高速城市化阶段，大部分二三级城市以首次置业为主的新增住房需求迅速扩大，但在北京、上海、广州、深圳等一线城市，在经过近十年的发展后，大部分居民拥有属于自己的住房，目前的市场需要主要以改善性需求和投资性需求为主。由于本论调控的重心在于打击投资性需求，而改善性需求的消费周期一般为2至3年，在目前市场趋势不是十分明晰的情况下，推迟消费更加符合大多数人的思考逻辑。

　　在投资性需求得到压缩，而改善性需求又被动推迟的情况下，一线城市高端住宅市场消费主体力不从心。相反，以刚性自住性需求为主的二三线城市仍将充满空间。不过，随着时间的推移，二者之间的差距将逐步缩小。上海、广州、北京等一线城市房价的降价和打折，实际上正在封杀二三线城市房价的上涨空间。

　　目前，在本轮房价调整中，房价跌幅较大的广州，“价格”因素仍成为消费者购买行为的重要参照物。从广州几家大的中介机构所做的市场调查情况来看，只要开发发商调低住房价格，市场需要就会产生，但只要价格略做提高，销售进度马上慢了下来。另外，与普通类物业的相对易销相比，高端产品的销售压力要明显大得多。

　　分析以上现象可以看到，目前在广州、深圳、北京这的一线城市，市场购买行为的主体为在进入这一城市发展的“新市民”，他们以首次置业为主，主要选择低价物业。但更庞大、消费力更加强劲的改善性需求和投资性需求，在政策局势仍不明晰的情况下，仍处于观望状态。而这种现象或将持续至4月份。

　　4月份或成楼市分水岭

　　进入今年3月份以来，尽管广州、北京、深圳等一线城市房价仍处于阴跌状态，但住房交易量在开发商对房价作出积极调整后的情况，开始出现回暖迹象，特别是低价位的普遍住宅物业。

　　现在来看，经过近四个月调整，全国部分一线城市房价已回调至一个适当的空间。尽管部分城市价格下调的空间依旧存在，且房价过快上涨的因素已不复存在，但交易量的回升说明，房价开始逐步走稳。

　　以广州为例，今年1月份，广州十区一手住宅成交均价为9766元/平方米，自去年10月以来，广州一手住宅均价已降至万元以下。广州市房地产业协会对市场的评估认为，“经过本轮的调整，广州房价已经回调到相对合理的范围，广州市住房价格将在2008年先降后升”。

　  那么，何时才是入市的好时机呢？种种迹象表明，一切将在4月份见分晓。

　　在宏观政策层面，3月中上旬，“两会”在北京召开。温家宝总理的政府工作报告指出：中央将“综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，并通过进（Hedonic指数是一个广泛应用于国际房地产市场的价格模型，剥离物业特征对于房价的影响，得到只受时间影响的纯粹价格指数）

　　一步加强对房地产市场的调控，以保持房地产业持续、稳定、健康发展。”

　　同时，温家宝总理特别强调对不同收入人群的住房问题提供不同的解决途径。即：“低收入阶层通过经济适用房和廉租住房解决住房问题，中等收入阶层住房问题主要通过政策性住房解决，而高等收入群体的住房问题主要通过市场行为解决。”

　　《政府工作报告》通过后，新成立的住房和城乡建设部以及其有关部委或将出台一系列政策文件，以指导房地产业发展。而政策的明晰需要到4月份才能体现出来。此前，建设部副部长姜伟新称，“政府调控既要防止房价过快上涨，也要防止房价出现过猛下跌”。

　　在产品供应方面，在经过连续数月的“欠收”之后，开发企业，特别是上市公司一季度经营业绩及报表需要在3月底完成，而更多的中小企业在持续调控之下几近“断炊”。为维护资金链，3至4月份，更多的企业将有可能选择以较低的价格，集中推出部分货量。国内知名中介机构??经纬顾问行的调查显示，3月底至4月初，广州有31462套住宅上市交易，可售面积为383．8万平方米，且开发商对这些项目的定价都比较谨慎，价格有所调整。显然，此阶段将是价格的一个低谷。

　　在市场消费层面，随着CPI的持续上涨和股市风险的加大，将有更多的资金在4月后回流楼市。而美元的持续贬值也将使更多海外资金通过各种渠道进入内地不动产市场。

　　同时，随着房价回调到一个合理的水平，投资性需求和改善性需要将被激活。因为，从长期经济运行层面来看，受城市化进程的加快、居民可支配收入的持续增加，以及土地市场的日益稀缺，未来中国住房市场的价格一定会保持持续上升。

　　如果从长期持有，或长线投资的角度来看，在4月份市场刚刚激活前，逢低下市不失为一种较好的选择。特别是对未来升值潜力较大的非普通物业来讲。　（作者系《房地产导刊》杂志主编）