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谈谈炒房的市盈率

  金融理财师 罗渝

  炒房和炒股,本是两个风马牛不相及的事情。但是因为一些共同的投资属性使得二者有了某种联系,对于股票来说,市盈率(P/E)应该是最重要的一个指标了,而对于房产来说,也同样有市盈率;不同类别的房产也具有与股票类似的特征。

因而,炒房也如同炒股。

  房产也有市盈率

  股票的市盈率是一个风险指标,它是市场上影响股价诸多因素的综合指标。股民选择个股时,市盈率是重要的参照之一。如果市盈率偏高,超过了其本身的内在价值,股民则防备其风险。若市盈率偏低,加上不错的基本面,则形成了价值洼地。同样的原理可以运用到房产投资上,依据房产的市盈率作为投资的风向标。

  其实房产的市盈率就是购买房屋费用除以年租金收益,如果把分子分母倒过来,那就是投资者更熟悉的租金回报率了。但不同的是,租金回报率主要是评判房产出租的回报率如何,而房产市盈率则是判断房产总体价值和未来升值前景。那么,这个指标到底怎么用?市盈率首先可帮投资者判断房价贵不贵,值不值得投资。

  目前股市的市盈率在45倍左右,而国外股市市盈率很少超过25倍。目前不少房屋的租金回报率在4%左右,也就是25倍的市盈率。如果投资者觉得股市45倍的市盈率都偏高了,可以转向投资房产。其实从中国目前的经济发展水平来看,25倍的市盈率是一个合适的指标,也就是至少年租金回报率在3%左右。那么,显然买房也要选择25倍市盈率以下的房屋。如果租金回报率能够超过5%,也就是市盈率低于20倍,显然是更理想的选择了。房屋的市盈率的理想位置一般在15-20倍之间。

  中小户型是绩优股

  既然投资房产需要考量市盈率,那么什么影响市盈率呢?依据房屋市盈率的公式不难看出,房价和租金就是最重要因素。不同的房型一定程度上决定了房屋的价格和出租率,而在这两个方面占有优势的为中小户型。

  同样,把房屋的概念放之到股市中,中小户型的房产就类似于绩优股了。中小户型属于业绩优良、成交活跃、资金流入大、红利优厚的房产,这都显示出绩优股的特征。在房产市场中,如果想获得可观的租金回报,一室或者两室的中小户型是比较理想的投资对象,不仅租金回报率高,而且转手买卖活跃,成交率高,是投资者的首选。

  来自满堂红房产中介的成交数据显示,目前租赁市场上最受租客青睐的是80平方米以下的中小户型,占总成交宗数的80%左右。受传统观念影响,在中国租房的人一般是尚未成家立业的人,一般只有一个人或两个人居住,因此中小户型是最受欢迎的。

  中心区房是成长股

  在股市,投资者对于股票看重的不仅仅是其现金分红,更是其企业的成长性带来的股价的上升。而在房地产市场,同样也要关注房屋的成长性,同样看重的是不同的房产环境的改进带来的价格的上升,而不是局限于目前的租金收益。

  由于地区的优势,不少中心区、商业区的房屋是皇帝的女儿不愁嫁。伴随城市规划的发展,租金上升也会比普通的非闹市区来得快。而周边配套在改善的房屋,也会因环境效应而租金上升。

  因此,投资房产时,也要考虑其优质的成长性,投资中心区房这种“成长股”,具有升值潜力。这就如优质蓝筹股可以承受40倍市盈率,其泡沫并不是很严重,因为它有良好的业绩成长预期,而垃圾股则无法承受40倍市盈率的泡沫,其没有基本的业绩支撑。

  当然,租金回报率变化的资料不易获得,恐怕还要多考察租房市场,亲自向房产中介打听租赁市场的具体情况,总有机会找到楼市中的“成长黑马”。金融投资报

  

(责任编辑:李瑞)

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