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[案例]买房过多影响生活 专家建议卖掉一处还贷

  “蜗牛族”泛指将买房作为自己理财首要目标的那部分人。蜗牛族为了拥有自己的房子,他们不惜节衣缩食或者背负长期房屋贷款,然而,如果这一目标耗用太多的资源,必将影响其他目标的实现,以及生活水平的提高

  最近参加同学聚会,不知不觉间大家谈论到家庭理财话题,有一位同学的家庭财务状况比较特殊。

该陈姓同学新婚一年,因双方家庭条件尚可,都事先早早为子女付了首付款购买了房产,但是由于自住的和新购的两套都是按揭房,目前深受房贷压力之苦。另外,结婚时他们还按揭购买了11万元左右的轿车。小两口现在就像两只蜗牛背着重重的壳艰难前行。经向其了解详细情况后,为其做了以下一番理财规划。

  基本情况

  家庭资产负债情况:房产2套,一套在市区,100平方米左右,目前市价80万元,房贷余额20万元,贷款剩余期限5年,月供3821元,已入住作为新房;一套在市郊,150平方米左右,市价75万元,房贷余额35万元,贷款剩余期限15年,月供2861元,去年年底刚交房,现空置;自备车一辆,折旧后市值10万元,车贷余额3万元,贷款剩余期限2年,月供1326元;另有活期存款1万元左右。

  家庭成员收入情况:陈先生从事通讯行业,月收入5000元,年终奖2万元;陈太太从事金融行业,月入4000元,年终奖1万元左右。

  家庭支出概况:贷款月供8000元左右,养车费用1000元,月生活支出1000元左右。

  家庭成员保障情况:单位都缴基本医疗保险,无商业补充保险。

  理财目标

  1、早日摆脱当前财务紧张局面,提高生活消费水平。

  2、计划不久添个宝宝,为小孩准备一定的养育和教育费用。

  3、如何处置市郊房产?出租还是卖掉?

  4、增强家庭抗风险能力,何时投保?买什么保险最为合适?

  理财建议

  1、出售市区房产,改善家庭财务现状

  与陈先生的考虑不同,对于市郊的房产的处置,建议保留自用,而是出售市区的房产。其理由主要如下:

  (1)市郊房产出租租金过低,租不能养贷。因地段偏离市区,目前小区配套还没有完全跟上,而且该地段现阶段楼盘林立,短期内租金很难上涨,投资回报率不高。

  (2)税收负担高。根据房地产税收政策,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。市郊房产交房不到2年,在近期宏观调控下,郊区房产价格未有明显上升,而且面积有150平方米,再转让需要另交税费,税收负担明显偏高。

  2、合理配置生息资产,提高资金投资收益

  根据陈先生夫妻两人的风险属性偏好,可归到稳健型的投资者一类中。建议对其生息资产做如下配置:1万元继续存银行活期做备用金,其余资金40%投资于稳健型的人民币理财产品、债券等,60%投资于股票型基金、黄金等风险性投资,月结余资金还可定期定额投资开放式基金。通过合理的资产配置,预期可达到10%左右的综合投资回报率,不但可抵抗通货膨胀,实现资产的保值增值,还可累积小孩的养育费用和本人的退休养老费用。

  3、选择合适险种,加强风险保障力度

  购买保险产品的主要目的应为获得保障,投资收益的最大化不应成为考虑的主要因素。因此,根据陈先生家庭情况,首要应考虑双方的身体健康保障和意外保障,以保证房贷和正常的生活开支,及未来小孩的养育费用不会因为一些意外而受到影响。

  财务分析

  从目前陈先生家庭的财务状况来看,主要存在以下几个问题:

  问题一:双方虽然工作和收入相对稳定,但是月度收支处于入不敷出的状态,家庭财务每年的赤字总数达到1000×12=12000元,几乎抵消一年的年度收支赢余。虽然节衣缩食,但是年度赢余只有1.8万元,这对于家庭资产净值的提升十分不利。

  问题二:从家庭的资产负债结构来看,陈先生家的负债比率仅为35%,小于通常的安全负债率50%的底线;净值比率为65%,家庭的财务安全状况尚可。但是,家庭的绝大部分资产都配置在房地产上,银行存款仅为1万元,因此,整个家庭的资产流动性很差,抗风险能力较弱。

  问题三:在陈先生家庭的资产中,房地产占据了总资产的93%,而且目前一套空置,一套自住,不产生任何收益,市郊房产因交通和地段原因,租金较低,尚不能以租养贷。总体来看,房产的投资回报率低。

  问题四:家庭风险保障力度不足。在资金相对紧张时期,要做好家庭主要支柱的风险保障,保证家庭生活质量和子女养育不受意外因素的影响。陈先生夫妇收入相差不多,具有同等重要的经济地位,因此,风险保障额度应该基本相同。但目前除了双方单位投保了基本的养老和医疗金外,无任何补充保险。面对着房贷的重压和未来子女抚养和父母赡养的责任,风险保障方面明显不足。

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(责任编辑:姜隆)

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