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通胀大潮下房地产投资该如何掌舵

  连续八个月CPI涨幅超过3%,市民对于CPI的关注程度甚至超过了银行利率。与此同时,房地产价格连年大幅上涨,这两个关系民生和国家经济的因素之间是否存在着必然的联系?是否互为因果,我们所处的通胀时期还将持续多久?房地产在这个时期将扮演怎样的角色?这一系列问题的答案将直接影响民众和政府的未来决策,对此,我们通过以下的分析来对未来的房地产投资提供一些建议。

  通胀与房价上涨并无直接联系

  首先来探寻一下两者之间的关系。从居民直观的感受来看,先是前几年从一线城市开始并随后蔓延全国的房价大幅上涨,随后股市复苏并屡创新高,至2007年3月开始进入通胀上升通道。那么是否房价和股价的上涨最终导致了物价的全面上涨和通货膨胀呢?这个并不尽然。此轮房价的上涨主要有两部分原因,第一是当时经济增长和城市化进程伴随而来的住房刚性需求增长,同时房贷的兴起和宽松的货币政策进一步刺激了自住和投资需求;第二是人民币的升值预期导致大量外资的流入。从2002年到2005年初,美元相对欧元贬值了约40%,大量的国际投资人将人民币资产作为避风港,房地产是其不二选择。

  在多数人只把房产作为必需品的时期,如果人们预期房价将上涨,就会减少对于其他商品的消费支出,这也就是在房价最初上涨的阶段,我国CPI始终低位运行的原因之一,尤其在我国,房价并未计入CPI篮子中。而随着房地产投资的不断增长,通过上下游产业链的关系,推高了原材料和部分服务业的价格,才使得CPI面临上涨压力。但此轮的CPI上涨,有着国际原材料价格上涨、农产品供应下降导致价格上涨以及房地产、股市产生的财富效应,再加上外资对国内流动性的推波助澜等一系列的复杂因素。但随着通货膨胀的预期逐渐形成,房地产、黄金等实物资产又成为资金追逐的对象,价格继续上涨。

  因此,房价的长期大幅上涨,可能是CPI上升的一个因素,但CPI的上升是国际国内等一系列因素共同造成的。

  房地产产品是对抗通胀的良药

  虽然通货膨胀给房地产市场带来了诸多不确定因素,但是许多的实践和研究表明,房地产在很大程度上能够对冲通货膨胀的风险,尤其是在高通胀时期,而其他一些工具如证券等却不是有效的对抗通胀工具。

  加拿大在上世纪70年代处于严重的高通胀时期,年均通胀指数增幅约12%,而此时房地产的年均收益率为20%左右,并且与通胀率呈现高度相关性。而美国的全国房地产投资信托也长期以来保持了显著高于通胀指数的年收益率。

  只要存在更高的通胀预期,资金就会向房地产等实物资产聚集,又进一步推高房价,美国、加拿大等一些国家的历史已经印证了这一点,而在我国,也有一些研究表明,中国的房地产投资能够有效对抗通胀。

  现阶段不同类型物业

  投资价值评估

  如果房地产行业整体具有抗通胀性,那么再进一步细分,不同的物业类型是否对于通胀的抵御能力也会有差异呢?住宅、写字楼、商业、工业地产,究竟哪个是最佳的通胀抵御工具?对此,可以参考一些国际情况。

  以美国为例,1984年以来,美国的消费物价指数保持温和上涨,22年间大约年均上涨了2.8%,我们选取的MIT房地产交易指数显示,美国房地产市场在这期间的年均综合收益率大约是9.6%,明显高于CPI增速。而从四种主要物业的收益率指数情况看,四种物业在这期间的表现略有差异。公寓的平均收益率最高,同时也最为稳定,而以截至2007年1月的数据看,写字楼的收益率是最好的,工业地产收益率略高于零售物业。

  我们发现,在美国这样房地产市场较为成熟的地区,各种类型物业最终的收益率趋向一致。这一方面是由于市场的供求达到了较为均衡的状态,另一方面,也可能因为市场的信息及交易的流通性高,使得物业的价格和租金更好地反映了物业的实际情况,同时一些金融工具(如REITs等)使得普通的投资者能够投资不同类型的物业而取得较好的组合投资收益。

  再回到国内房地产市场,目前我们还未发展到成熟阶段,住宅供求的结构性矛盾、商业物业总体的供求不平衡以及工业地产的相对滞后发展,加上信息传达的问题,导致了在不同的物业之间,收益率还存在较大的差异,也许在一些一线城市这种差异较小,但多数地区的差别还是较大,投资者应该对各个物业类型做好长期的趋势性预测,并且结合市场的供求情况作出判断。

  现在加入通胀的因素,由于我国从2006年底开始进入CPI加速上涨期,在这期间的房地产市场表现可能会与低通胀情况下的略有不同,这里我们主要考察了北京、上海两个一线城市。我们发现,从2006年中期到2007年底这段时间内,北京和上海的住宅销售价格和租金价格指数涨幅均高于商厦和写字楼。而写字楼的租金涨幅高于商厦,并且商厦的租金涨幅明显小于价格涨幅,其租金收益率呈现下行趋势。其原因可能是投资者对于这三种物业在现阶段的风险判断有差异,商铺的风险最大,并且未来的供应有较大的不确定性,而住宅的流通性高、投资门槛低,所以住宅成为了收益率最好的物业,这也反映了我国投资者较为明显的心理偏好。而在住宅市场中,普通住宅的租金和价格涨幅又要高于豪宅市场,尤其是上海豪宅的租金价格近几年来的变化很小,似乎并未受到通胀因素的影响。对此,我们的解读是,豪宅可以看作奢侈品的一种,其价格主要受供给和小部分高收入者的可支配收入影响,显然此轮通胀并未对这两个因素造成大的冲击。

  警惕泡沫破灭的风险

  虽然我们相信中国的房地产市场具有很好的抗通胀能力,但是国际经验已经表明,这并非万无一失之举,在高通胀的末期,资产价格往往已经积聚了大量的泡沫,一旦主要的资产价格泡沫破灭,房地产市场在第一时间受到影响,房价下跌,继而CPI急速下降,并且房价下跌的深度和调整的时间都将高于CPI,美国和加拿大上世纪70年代的高通胀末期的情形都印证了这一点,人们对于房地产市场的信心恢复需要更长的时间。因此,在通胀的末期介入房地产市场将是一件十分危险的举动,但是,泡沫的破灭又很难做出预测,美国的70年代高通胀经历了10年,并且有一次反复。对此,我们的建议是充分关注其他相关的经济情况和国际经济格局,希望投资者能充分做好准备。

  

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