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08年贷款利率短期见顶 固定利率房贷未必划算

  贷款利率

  短期见顶

  ■央行最近一次加息未对5年以上贷款加息,显示出中长期贷款有见顶迹象,在这种情况下,贷款买房者选择固定利率房贷需冒一定的利率风险,购房者要慎重对待。

  ■在去年初选择了固定利率房贷的市民可以发现,在贷款额度和贷款期限相同的情况下,目前自己的月供额比选择了浮动利率房贷的要低不少。

  ■固定利率房贷的最大好处就是可以锁定贷款利息,成本可以预算,这对于投资性的购房者而言比较适用。

  固定利率房贷未必划算

  去年,央行连续6次加息,使得房贷利率大幅提高,其中3~5年期的贷款基准利率由年初时的6.48%上调为年末的7.74%,5年以上贷款基准利率则由年初时的6.84%上调为7.83%,从今年1月开始,绝大部分房贷族的月供将提高。不过在去年初选择了固定利率房贷的市民可以发现,在贷款额度和贷款期限相同的情况下,目前自己的月供额比选择了浮动利率房贷的要低不少。

  去年初选择固定利率房贷

  如今月供较少

  不过,央行最近一次加息未对5年以上贷款加息,显示出中长期贷款有见顶迹象,在这种情况下,贷款买房者选择固定利率房贷需冒一定的利率风险,购房者要慎重对待。

  2007年央行连续加息6次,今年1月开始,浮动利率房贷客户就要执行新的利率,其中5年期以上的优惠利率由去年初的5.814%上涨为目前的6.6555%,上涨了0.8415个百分点,房贷族的月供金额开始提高。

  王先生去年初贷了30万元的20年贷款,从2007年1月开始还款,在2007年,王先生的月供额为2117.23元,而从今年1月开始,其月供额将提高至2258.45元,月供提高了141.22元。假设以后利率维持不变,则在20年时间,王先生的还款总额将由508134.34元上涨至540333.23元,利息支出多了32199元。

  而如果去年初时王先生选择的是固定利率房贷,则今年可以继续保持原利率不变。以固定利率较低的光大银行的固定利率房贷为例,2007年初时,该行3年期固定利率房贷优惠利率为5.55%,5年期优惠利率为5.73%,5~10年期优惠利率为6.12%。

  如果王先生去年初时选择的贷款方式是3年期固定利率+17年期浮动利率,则在前3年时间里,王先生的利率将保持在5.55%不变,月供也将保持在2072.14元,3年后,王先生再实行市场利率6.6555%,月供也将变成2240.49元,在20年里,王先生总共还款金额将为531656元,比选择浮动利率房贷节省8677.14元。

  如果王先生选择的是5年期固定利率房贷+15年期浮动利率房贷,假设今后利率维持不变,则王先生前5年的房贷利率为5.73%,后15年的利率为6.6555%,则在前5年时间,王先生的月供为2102.83元,后15年时间里,王先生的月供将保持在2230.46元,还款总额将为527653元,比选择浮动贷款利率节省利息12680.23元。

  今年选固定利率房贷

  利率风险加大

  在去年央行持续加息的情况下,选择固定利率房贷明显有利可图。那么,经过多次加息后,今年新增的房贷族选择固定利率房贷是否仍然有利可图呢?

  根据经济学家们的预测,今年央行货币政策的重点可能转向汇率升值,加息的力度则可能减弱,估计今年再加2~3次息后,在第三季度,加息步伐有望暂告一段落。也就是说,短期内利率有望于今年第二、三季度见顶。

  而事实上,在最近一次加息中,5年以上的贷款利率已经停止了加息的步伐,央行只对5年期以内的贷款进行了小幅的加息,其中1年期贷款利率加息幅度为0.18,小于同期限存款利率的加息幅度,3~5年期贷款利率都只加了0.09个百分点。

  如果以后的加息步伐继续按照目前的思路进行,则可推断5年以上的贷款利率已短期见顶。在此情况下,如果固定利率房贷利率比浮动利率房贷利率高,则选择固定利率房贷需冒一定的利率风险。

  据记者观察,目前,在几家推出固定利率房贷的银行中,光大银行的固定利率房贷仍然是最低的,目前,该行1~3年期固定利率房贷优惠利率为6.61%,3~5年期固定利率房贷优惠利率为6.91%,5~10年固定利率为7.38%。

  其中,除了固定3年的利率比市场上5年期以上贷款优惠利率低0.045%个百分点外,固定3年以上的贷款利率都比市场利率高。

  选固定利率房贷

  还款情况推演

  假设李小姐今年准备贷款30万元的20年期贷款购买第一套房,如果选择浮动利率房贷,则可获得6.6555%的优惠利率,假设以后的贷款利率不变,按等额本息方式还款的话,则在20年里,李小姐的月供为2264.27元,20年共计还款543424.34元。

  如果李小姐选择光大银行的固定利率房贷,以3年固定利率+17年浮动利率的方式还款,则前3年的利率为6.61%,比市场利率略低,后17年的利率为6.6555%,在前3年里,李小姐的月供额为2256.19元,在后17年里,李小姐的月供额为2263.33元,在20年里,李小姐的还款额共计为542941.83元,比选择浮动利率房贷少482.5元。

  投资性购房可锁定固定利率

  如果李小姐选择的5年固定利率+15年浮动利率,则在前5年的利率为6.91%,后15年的利率为6.6555%,在前5年时间里,李小姐的月供为2309.72元,在后15年时间里,月供为2273.22元,20年里还款总额共计为547761.77元,比选择浮动利率房贷多4337.43元。

  由上可见,如果住房贷款利率在今年见顶,并且在今年几年存在降息可能的话,则目前选择中短期的固定利率房贷需冒较大的利率风险。而对于5年以上的长期固定利率房贷而言,由于市场利率存在较大的不确定性,哪个划算很难预见。

  不过银行业专家表示,固定利率房贷的最大好处就是可以锁定贷款利息,成本可以预算,这对于投资性的购房者而言,比较适用。

(责任编辑:金磊)

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