投资对象集中风险大 "多房产"家庭如何调整规划

　　李先生家庭资产的四分之三都是房产，这样的资产结构，使其家庭经济受房地产市场走势影响极大。因此，暂停新购房产，乃至调整现有房产，并合理规划现有资产，可能是明智之举

　　家庭现状

　　李先生，32岁，某合资建材公司销售经理；李太太，27岁，全职太太；女儿3岁。

　　李先生一直比较喜欢房产投资，2002年买了一套一居室自住，购买时房屋总价20万元，首付5万元，贷款20年，月供1100元，现在该房产估价30万元。2004年又购买了一套一居室，用于出租，总价26万元，首付8万元，贷款20年，月供1200元，现在该房产估价32万元，已出租，月租金收入1500元。2005年买了一套150平方米的三居室，总价80万元，首付24万元，贷款20年，月供4000元，现在估价85万元。这套房即将交房，准备自住，打算用15万元装修。

　　李先生一家每月的生活开销如下：日常支出6000元，孩子教育费用1500元。李先生有基本的社会保险，给女儿买了一份分红保险，年交3000元，李太太没有任何保障。

　　李先生打算在女儿高中毕业后送她出国留学。他觉得,自己的养老靠房屋租金就够了。

　　李先生目前有银行存款40万元，国债10万元。面对近来国家对房地产出台了很多调控性的政策，李先生决定暂时不再买房子。那么，他该如何理财？

　　按揭支出占比过高

　　李先生的家庭资产以原值计算为176万元，若以现值计算高达197万元，这其中的升值部分体现了房产投资的增值部分。

　　以现值统计，房产占总资产的74.6%，表明李先生家庭资产的四分之三都是房产，而其余部分为银行存款和国债这类低风险低收益的防守型资产。

　　这样的资产结构，使李先生的家庭经济受房地产市场走势影响极大。负债占总资产的45.2%，较合理水平稍高，偿还住房抵押贷款将是未来20年内的一项重要财务目标。

　　李先生年收入近23万元，是家庭的经济支柱。目前仅有一套住房用于出租，租金收入不足家庭年收入的10%。支出方面，按揭贷款支出高达月度收入的40.6%，高于三分之一的合理水平。生活费用（含日常支出和教育费用）每月平均7500元，占月收入的48.4%，月度结余占月度收入的11%，有些偏低。年度结余占年度收入的31.5%，处于合理水平，但受年终奖这样的偶然因素影响较大。

　　不足之处是，李先生家的保险费支出很少，而且保障功能很弱，与他们的家庭结构和债务状况不相匹配。

　　财务目标分析

　　李先生家的理财目标可以分为三项：一是尽早还清购房贷款，二是为女儿准备出国留学的费用，三是为自己的老年生活准备养老金。

　　关于还清购房贷款，三处房产的贷款本金为89万元左右。分期付款方式导致按揭支出占家庭月收入的比例较高，而且受经济波动影响较大。建议在条件许可的情况下，提前偿还部分贷款，以减轻经济压力。出售其中的一套住房也是一个办法。

　　李先生的女儿打算高中毕业后出国留学，这是15年以后的目标。以学费每年上涨5%估计，大学4年留学的学费将需要120万元左右。除现有资金外，主要通过金融资产和每年节余进行投资获得。

　　怎样为自己准备足够的养老金？

　　以目前租金价格计算，出租两套小房子的租金收入约3000元，而以李先生家的生活水准，退休后至少需要4200元可以保持生活品质不变。假设房租和物价的上涨速度一致，那么当李先生退休后，出租两套小房子的租金收入，尚不足以使李先生夫妇生活品质不变，必须额外准备养老金。

　　理财建议

　　1、优化生活费用支出管理，争取减少支出15%

　　以李先生的工作性质来看，他的家庭支出尚在合理范围内，但是考虑到生活支出和房贷月供合计接近李先生的工资收入。因此，适当控制一下生活方面的支出，会使家庭经济更宽裕。

　　如果能够把家庭生活费用支出减少15%，每个月将多出1000元的结余，即使李先生的工资收入略微减少，仍可以支付日常生活支出和房贷月供。

　　2、择机提前偿还部分房贷，减轻供房压力

　　李先生的新房即将装修，预计花费15万元，这样，他家的存款将降为25万元。金融资产另有国债10万元，考虑到这两类资产的收益率都低于房屋抵押贷款利率。建议选择适当时机提前偿还部分购房贷款，从而减轻供房压力。

　　考虑到装修后，李先生家的金融资产只有35万元，不足家庭资产的五分之一，而且今年证券市场等投资渠道表现良好，可以过两年再偿还部分贷款。

　　3、完善风险保障，规避和转移风险

　　李先生是家里惟一的经济来源，整个家庭有高达80余万元的贷款，万一李先生遇到什么风险，将严重影响整个家庭的经济状况。从生活品质到孩子教育，甚至可能要拍卖拥有的房产。人生有很多不确定因素，一定要进行风险规避和风险转移。

　　因此，建议李先生进行全面的保险规划，把人生不确定的风险转化为确定的保障。

　　具体品种方面，建议李先生购买20万至30万元的健康保险，以及120万元的终身寿险或者定期寿险，这样万一遇到风险，除偿还贷款外，还可以给家人留下40万元左右的生活费用。同时，给李太太和女儿购买健康保险和意外保险，年度保费支出在2万至3万元。

　　4、以购买基金的方式参与股票市场投资

　　以合理的家庭投资结构来看，金融投资（股票、债券、基金等）与实物资产投资的比例在1：1比较合适。李先生家的房产投资已经占据较大比例，结合当前的国家宏观调控政策，建议李先生日后的投资以金融投资为主。

　　结合李先生的具体情况，建议每个月或者每个季度用固定数额的钱购买开放式基金，总额控制在金融资产的50%左右，目前约为15万元，以后随着积蓄的增加按比例增加。

　　5、保留现有国债，部分存款转投货币市场基金

　　由于李先生家即将装修，15万元左右的装修款还是存在银行比较合适；10万元国债收益略高于银行存款，建议保留；购买15万元的基金后，余下的可以保留2万元银行存款，购买8万元货币市场基金。这样，资产组合的收益率在当前情况下可达到6%左右。

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