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还款方式多种多样 加息后怎样还房贷最为划算?

加息后,不必急于提前还款,要视个人账务状况而定。本报记者 胡雪柏 摄
加息后,不必急于提前还款,要视个人账务状况而定。本报记者 胡雪柏 摄

  央行于7月20日下午宣布:自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.06%提高到3.33%;五年期以上贷款基准利率上调0.18个百分点,由现行的7.20%提高到7.38%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。“链家地产”市场研发中心认为,由于央行的频繁加息,房贷消费者尤其是房产投资者会产生巨大的未来再度上调利率的心理暗示,那么在这种状况下,如何还贷最划算呢?

  目前不必急于提前还款

  要节省利息,最直接的一个想法就是提前还贷,但是专家提示,对于已借贷的消费者来看,无论今年加几次息,新政策都会在2008年1月1日才开始实施,现在还有4个多月的缓冲时间,因此,消费者不必急于马上提前还款。

  此次加息仍然属于小幅加息,实际上增加的成本不多,以贷款30万、贷款年限20年、按照等额本息还款并可以享受到优惠利率为例,加息后每月仅增加26.7元;应该在房贷消费者的承受范围内。

  因此,决定是否提前还款,最重要的衡量标准是资金的使用状况,是否有更好的投资回报;提前还款一般要求还款额在1万元的整数倍,数额一般比较大;把资金用于提前还款,节省利息,回报率相当于贷款利率;如果消费者的资金只是在银行存着,近期内都不会使用,回报率为存款利率,两相比较,贷款利率明显高于存款利率,这种情况下把资金用于提前还款比较合适;而如果消费者的资金有更好的投资渠道,可获得比房贷利率更高的回报率,资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息,那么,从发挥流动资金的效用看,没有必要进行提前还款。

  部分提前还款优劣比较

  对于决定提前还贷的消费者,选择哪种提前还款方式更省钱呢?

  例如,李先生于今年2月购买了一套亚运村的二手房,总价为80万元;李先生向银行申请了一笔额度50万元,期限20年的贷款,享受优惠利率,于2月1日开始还款,当时利率为5.814%,每月还款为3528.7元;经过3月17日、5月18日、7月20日三次加息后,自2008年1月1日起,李先生的贷款利率将执行6.273%的年利率,在执行新利率后,李先生每月的还款将达到3656.6元,增加127.9元,而未来仍有加息可能,因此,李先生准备在执行新的利率前,于今年年底12月部分提前还款。

  “链家地产”市场研发中心认为,李先生有四种提前还款方式作为选择。这笔贷款在2008年之前剩余本金为487532.3元,假设李先生提前还款10万元,下面来比较一下四种还款方式哪种更省钱:

  方式一,保持每月还款额不变,缩短还款期限。这样,剩余贷款仍按每月3528.7元还款,大概需要13年零7个月左右的时间还清贷款;时间缩短5年零5个月;利息约19万元。

  方式二,保持还款期限不变,减少每月还款额。这样,剩余贷款仍按照229个月期限来还清,每月需还款2906.6元;利息共计278066元。

  方式三,既减少每月还款额又缩短期限。假设李先生希望把月供控制在3500元以内,还款期限控制在15年以内,那么李先生可以选择月供3327.7元、期限15年的这一方案还款;利息共计211444.8元。

  方式四,剩余贷款487532.3元保持总本金不变,只将还款期限缩短。即李先生把10万元化整为零,分布到每月的还款中;假设剩余贷款还款期限缩短为10年,月还款额从最初的3528.7元增至5479.7元;利息共计170030元。

  各种提前还款方式优劣对比

  方式 月还款额(元) 贷款时间(月)利息(元) 优缺点

  方式一3528.7 164  190000 月供相对较高,利息节省较多

  方式二2906.6 229  278066 月供相对最少,利息支付最多

  方式三3327.7 180  211444.8月供相对较少,利息支付较多

  方式四5479.7 120  170030 月供相对最高,利息节省最多

  撰文 赵丽萍

(责任编辑:赵强)
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