提前还款 剩余房贷如何规划

　　自2004年10月29日，央行已经上调房贷 利率五次，房贷消费者尤其是房产投资者会产生巨大的利率上升预期，一些理财(相关:证券 财经)能力较弱的人士可能又动了提前还贷的念头。

　　北京的李先生于今年2月购买了一套西三环附加的二手商品房，建筑面积85平方米，房屋总价为102万元。李先生首付 51万，剩余51万元款项打算通过银行商业贷款来交纳，原本打算用15年时间还清贷款，按等额本息还款法每月还款4252.59元。2008年1月1日后，李先生的贷款将执行6.0435%的年利率，月还款额将增加，于是李先生准备在2008年初部分提前还款。李先生表示，他可承受的月支付款在5000元-6000元之间。

　　“链家地产”副总经理金育松告诉记者，李先生有四种提前还款方式作为选择。李先生在2008年之前剩余本金为49万元，假设李先生提前还款19万元，剩余30万元。以等额本息还款方式计算还款金额，（等额本息还款法计算公式为：按月等额本息还款＝贷款本金×月利率＋贷款本金×月利率/（1＋月利率）还款期限－1）来比较一下四种还款方式哪种更省钱：

　　方式一，提前还款19万元，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这样，30万元贷款需照旧每月还款4252.59元，需要大概七年零三个月左右的时间。利息共计71250.20元。

　　方式二，提前还款19万元，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这样，30万元贷款要在169个月期限来还清，每月需还款2640.68元。利息共计146275.63元。

　　方式三，提前还款19万元，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。假设30万元在10年内还清，月还款额从最初的4252.59元减至3337.17元。利息共计100460.82元。

　　方式四，提前还款19万元，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。假设剩余贷款还款期限缩短为5年，月还款额从最初的4252.59元增至5805.91元。利息共计48354.67元。

　　金育松建议贷款购房者，通过提前还贷来规避利率风险不一定就是最合适的，关键还在于需要对自己目前的还款能力和预期未来的还款能力作出理性的评估，只有这样根据自身的实际状况选择贷款方式才是最佳的。(殷鹏)

　　本金 月还款额（元） 贷款时间（月） 利息（元） 优缺点

　　30万 4252．59 87 71250．20 月供相对较高，利息节省较多

　　2640．68 169 146275．63 月供相对较少，利息支付最多

　　3337．17 120 100460．82 月供相对较少，利息支付较多

　　5805．91 60 48354．67 月供相对最高，利息节省最多

　　各种提前还款方式优劣对比一览表