12月25日，上海首个旧房改造信托——华宝信托杨浦区旧住房成套改造贷款集合资金信托计划（以下简称“旧改信托”）产品将正式成立，拟定期限为2007年12月4日，目前募集工作已接近尾声，将于12月30日结束。

　　事实上，由于政策限制、风险较高等因素影响，即使在最近国内房地产商普遍资金紧张的时期，房地产信托也一直没有找到突破口，未能成为融资的主要途径之一。此次依托城市旧房改造的信托计划在上海破冰，是否能改变“房托”目前的窘境？

　　小信托大市场

　　根据华宝信托投资有限责任公司（以下简称“华宝信托”）的计划，该信托指定借款人为上海杨浦置地有限公司，计划募集资金不超过2.6亿元，期限为11个月至1年，预计年收益率4％。而据用益信托工作室日前最新统计，三季度各投资领域信托产品年平均收益率为4.71％，其中房地产方向为4.96％，基础设施方向为4.90％。

　　“相对而言，这个旧改信托计划的预计年收益率较其他产品包括普通房地产信托低，但该产品具有高安全性，在同类理财产品中具有明显优势。”华宝信托操作该信托计划的相关负责人解释。

　　该旧改信托介入市政利民工程，改善杨浦区区内居民生活居住环境，具有公益性质。并且，国家开发银行为信托贷款本息提供连带责任保证，并提供贷款管理服务。计划收益安排在2007年6月20日之后的5个工作日内分配第一次信托利益，分配当期信托收益，在信托计划终止后5个工作日内进行第二次信托利益分配。

　　“这个最低认购金额为100万元的产品，由于以上这些优势，认购几乎不存在问题，在募集阶段，主要是受到偏好固定收益的投资者青睐，是不少投资者平衡投资产品结构、控制风险的一种选择。”上述华宝信托人士表示。

　　“得益于政府有关方面的推动，该信托产品助力于杨浦区的旧住房成套改造，是一个创新，克服了信托固定产品单一的缺点。”这位华宝信托人士认为。

　　“这个信托计划只是对应杨浦区旧房改造的部分，并未涵盖整个区。”上述华宝信托人士透露，仅一个杨浦区的旧房改造就是一个庞大的工程，并非一个信托计划能够容纳。

　　杨浦区目前可改造范围的非成套旧住房总量居全市首位，区政府制定了三年基本完成全区旧住房成套改造的方案，工程共需资金11.2亿元，其中大部分将由市区两级财政承担。建设期内的资金缺口先由贷款解决后由财政资金偿还，此次华宝信托产品的出现则是贷款的创新途径之一。

　　“在上海，华宝信托的这个信托计划尚属首例，即使在国内其他城市，信托介入城市大规模的旧房改造，也是寥寥无几。目前在国内其他个别城市，出现过类似产品，但均不具规模。”某信托公司内部人士坦言。

　　信托公司态度谨慎

　　银根收紧后，信托产品曾一度在拓宽房地产商融资渠道方面被寄予厚望，然而由于信托本身特点及相关政策的限制，这种希望一直没有变成现实。

　　据公开资料不完全统计，2006年11月共有27家信托公司推出了45个集合资金信托计划，发行规模为40.51亿元。与上月相比，产品的发行数量多10个，增长28.57%，发行规模增加26.37亿元，增长60.75%。但11月份信托产品的投向发生了结构性转变，金融类信托投资产品独撑市场，房地产信托退出了原来拉动信托产品市场的三甲行列，该月只有1个，投入资金0.7亿元，取而代之的是投资于交通运输等行业的产品。

　　“此次旧房改造信托产品也并非传统意义上的‘房托’，它与普通‘房托’较高风险较高收益率有明显区别，其背后的政府色彩相对较浓。”华宝信托操作该产品的相关负责人透露。

　　“其实，对杨浦置地有限公司方面而言，该信托并不见得是必不可少。而从信托产品本身特点而言，仅仅是因为涉及到了旧房改造这个内容，在资金规模、运作模式上并无任何出彩之处。可能在非信托业内人士的眼中，似乎有些特殊，但在信托行业内，只是一个再普通不过的产品。”

　　据不少信托行业人士向记者的描述，就整个信托行业而言，“房托”的数量并不多，以发行“房托”产品为主的信托公司其实屈指可数，在上海仅一两家做得比较多，一般信托公司很少涉及。比如华宝信托，其主攻方向其实为证券领域。

　　信托公司对涉及房地产信托计划的谨慎态度，加上各地旧改各有当地不同情况，首个“旧改”信托面世要打开这个潜在市场，改变“房托”目前的窘境，尚存诸多变数。

(责任编辑：聂晶)