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《理财周刊》:挑房先挑好“管家”
时间:2006年11月14日06:22 我来说两句  

 
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来源:理财周刊

  文/本刊记者 甄爱军

  文前提要:购房者有必要在购房之前预先考察未来的小区“管家”——物业管理公司,因为高水平的物业管理公司,能够为业主营造出一个和谐、舒适、写意的生活环境;而精细、合理、高效的物业管理形式,则更加有利于提升社区的品质。

  一个好的楼盘可能包含有许多因素,但许多购房者往往会忽略的是,物业管理其实是其中非常重要的一个方面。但与此同时,物业管理却一直是房地产投诉的热点之一,业主和物业公司常常因为生活中一些具体的事情而出现各种纠纷。因此对于购房者来说,要挑选品质较高的楼盘作为自己将来的居所,就要对物业管理公司进行甄别,最好挑一个高水平的公司来做小区的“管家”。很多人可能会说,物业管理的好坏往往要等购房者入住之后才能慢慢感觉出来,但在实际生活中,我们完全可以把这样一件“事后”的工作放到“事前”来完成。

  “管家”要事先甄别

  买房之前要预先挑选物业管理公司吗?答案为是。

  买房是一个复杂的过程,涉及到考察物业、交易、按揭贷款、税务等各个环节。但是等到取得钥匙入住之后,整个买房过程便就此结束,耗时最长不会超过一年半。但是入住之后,购房者将要面对小区的“管家”——物业管理公司,并将要在该公司管理期间,一直与他们打交道。记者通过相关部门了解到,不少物业管理公司与业主之间的关系一直比较紧张,部分小区内双方甚至发生纠纷,进而导致伤人事件的发生。由此可见,购房之初,对于物业管理公司进行甄选也十分必要。

  如果想要对物业公司有更为直观的了解,购房者不能只是听信售楼人员的介绍,而是要通过各种途径进行考察。在售楼处,售楼人员只会将物业公司说得“花好稻好”,如管理水平很高,服务手段非常人性化等等。

  虽然物业管理公司要等到业主入住,双方有了接触之后才能做到相互了解,但是购房者可以通过一些间接的办法,来对物业公司预先考察。购房者在买房时,应向开发商了解小区未来的物业管理公司是哪一家,是否有相关资质。过去的管理业绩、社会形象如何,要做到心中有数。

  首先是听取物业管理公司的介绍,这是一种较为直接的办法。购房者可以找到总公司有关人士,了解其是如何运作并管理的,具体的制度与措施怎样。通过这种办法,购房者可以预先了解该公司的运作模式,并对管理水平有个初步把握。

  再就是观看。这种办法能够较为直观地了解物业公司的服务水平。目前不少物业公司管理有很多小区,因此购房者可以通过参观该公司管理的其他小区,如走进由万科物业管理的小区内,整体环境整洁,绿化保养状况良好,小区安保人员彬彬有礼,并不时可看到有巡逻人员等,可见其服务比较到位。通过观看这种办法,购房者可以对物业公司的服务水平有更进一步的了解。

  此外就是深入了解。所谓深入了解,也就是通过别的业主来了解即将为自己提供物业服务的公司。如果项目分几期开发,购房者可以向先期入住的业主了解物业公司的服务态度以及水平。如他们是如何处理邻里之间纠纷的,居民用水、用电等方面有问题是否能及时修理,晚上是否有安保人员巡逻等,从细微之处可以看出物业公司的服务水准。

  四大要素不可忽略

  高水平的物业管理公司,能够为业主营造出一个和谐、舒适、写意的生活环境;而精细、合理、高效的物业管理形式,则更加有利于提升社区的品质。

  就目前的情形来看,物业公司普遍存在的通病主要表现在于服务态度尚未出现根本转变、服务理念落后、方式单一以及收费不合理等方面。专家表示,一个管理水平很高的物业公司,已经完全解决了这四个方面的问题。

  服务态度要真诚

  态度决定一切。有不少物业公司让业主感到十分反感,为什么会这样呢?服务态度之间的差异是造成这种现象的主要因素。

  目前有不少物业公司的服务态度实在是让人不敢恭维,他们将小区当成了生财的途径。有不少物业公司还没有摆正自己的位置,也没有将为业主提供真诚的服务作为自己的发展宗旨,一旦业主不满而遭到解聘,便想方设法进行刁难,甚至对业主进行打击报复。而这种被业主称之为“恶物业”的物业公司,在平时所做的就是敛财,如贪污、随意挪用物业维修基金,克扣小区停车费等。

  如果楼盘分多期开发,购房者可以与先期入住的业主进行交流,了解他们对小区物业公司的看法。一般情况下,物业公司若能够在业主中间已获得好的口碑,那么其服务态度应该是没有问题的。

  服务手段要齐全

  物业公司要提供的服务内容有哪些?相信人们都知道有小区安保、小区保洁、公共设施维修、绿化维护等等项目,但是这些项目仅仅只是“规定动作”,所有的物业公司都必须提供这些服务,因此不足为奇。而真正高水平的物业管理,所提供的服务远远不止这些,还有很多外延的内容。

  记者了解到,一些国外的物业公司,他们提供服务可以跟星级宾馆相媲美,例如在上海某些国际社区内,物业公司提供的服务包括:为业主提供商务助理、日程安排、旅行安排、物品收藏、物品采购、宴请宾客等全方位的服务,这跟自己家里聘请了一位管家没有多大的区别。

  如果该公司仅仅提供《上海市住宅物业管理规定》中规定的相关内容,那么这家公司仅仅只能算是及格,但如果超出了不少,那么可根据实际情形酌情加分,分值越高,则说明提供的服务越齐全。

  服务理念要先进

  合理、高效、优质的服务才会让业主的付出物有所值,而这就要求物业公司具备先进的服务理念。

  细心一些的读者会注意到,在我们身边,有不少房龄相同的小区,其新旧程度却有着明显的区别,有些小区的整体面貌看起来确实要昏暗一些。专家表示,两者之间的差别并非在于建筑材质的选用上,而在于是否对物业进行了长效维护。

  专家表示,从服务的角度来看,先进的服务理念更注重人和生活本身,更重视物业设施的科学管理和长效维护,更注重礼仪和礼宾关系,也更注重服务的细节和品质,体现更为人性化的关怀和亲情的服务理念。

  服务理念是否先进,购房者可以通过一些细节进行考察。如在大门旁,小区的安保人员是否盛气凌人,小区内部水池内的水质是否干净清亮等等,这些细节都能体现物业公司的服务理念。如果在该物业公司管理的小区内,购房者见到的是懒散无礼的保安人员,浑浊的池水,不用说,对这家物业公司便无从奢谈先进的服务理念。

  收支账目要清楚

  物业公司经常与业主之间发生纠纷,而纠纷的根源在于账目混乱,更有甚者,不少物业公司将小区当成了“聚宝盆”。

  不少物业公司私欲过重,他们考虑的仅仅只是如何赚取更多的利润,有时甚至不择手段。有律师告诉记者,其实物业公司与小区业主之间交恶,在很大程度上主要是由于物业公司想尽一切办法“捞钱”,致使业主反感。

  一般来说,物业管理公司提供的服务包括三种:一是公共性服务,如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务;二是代办性服务,如代收水电费等;三是特约性服务,如室内维修、代送报纸等,购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准和收费标准应该详细了解。

  购房者尽量挑选那些“淡泊名利”的物业公司。记者了解到,目前有不少物业公司兢兢业业,恪尽职守,更为难能可贵的是,对于物业维修基金、小区停车费等费用也十分谨慎。不仅如此,物业公司还定期(如每月一次)向小区业主公布收支账目,自动接受小区业主的监督。  

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(责任编辑:赵强)


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