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物业基金信托只欠银监会获批
时间:2006年11月07日11:57 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:中国房地产报】 【作者:张媛媛

  因重组事宜,被坊间议论多时的北国投“战车”再次启动。  

  11月1日,位于北京安定路北京国际信托有限公司总部内,总经济师时宝东向记者证实,公司正在积极筹备一种仿照REITs模式的物业类基金型信托。
这是北国投自土地一级开发信托计划及链式信托计划之后的又一次全新尝试。

  与物业类基金型信托一同报批的还有本年度另一项重要工作——银行金融资产证券化业务。

  这一连串新动作的背景是,深国投已被华润以17.4个亿控股,北国投又进入最后的重组关口。对于北国投来说,除了14亿元的不良资产有望被埋单外,这项信托计划对于在国内裹足不前的REITs是否将带来利好之势?

  上海瑞思房地产投资管理有限公司总经理刘涌表示:“信托公司重组只是本身资质的强化,产业基金法律以及税收等优惠政策的缺位才是准基金的最终障碍。”

  首尝物业基金信托

  据时宝东介绍,基金型信托计划主要是按照REITs的原理设计的。被装入资产池中的物业包括商场、公寓、写字楼等多个物业形态。为了规避投资风险,区域遍布全国各大城市。资产池总资金额度为10亿~20亿元人民币,主要面向机构投资者出售。

  “基金型信托主要针对具有稳定现金流的资产,通过发信托计划形成类似产业基金形式的资金池,再以这些资产未来创造的稳定的收益和现金流,来向投资人返还回报。”北国投地产信托部总经理何晓峰在阐释具体运行模式时表示。

  类似于北国投的准产业基金型金融产品一直都是各家金融机构觊觎的方向,产业基金法的迟迟没有出台在很大程度上使其受制。

  “初期想做10亿~20亿元,盘子也不算大,发REITs也基本都在20亿~30亿元。”时宝东也表示,“国内对于此项业务缺少政策扶植,国外都有一定的税收优惠,这将直接影响业务的开展。”

  据悉,由于仿照REITs模式,此信托计划的投资收益与REITs基本无异。香港REITs目前平均收益率是5%,新加坡为7%,内地第一只越秀REITs的投资回报率则达8%。

  “现在资产池都已经谈得差不多了,估计明年就能正式推出。”时宝东透露,由于信托计划里面包含了很多创新元素,银监会的审查将决定最后的成败。某业内人士表示,“现在银监会监管很严格,每天都会上网搜索各家信托公司的相关信息。”

  据北国投总经理王晓龙介绍,此基金型信托计划的投资者主要锁定机构投资者,同时对私人客户尤其是荣誉资金的VIP客户也敞开大门。

  事实上,由于产业基金法的缺位,REITs成行难免缺乏现实基础。即便是拥有多个优质物业的深圳国际信托投资有限公司,目前也只是以信托计划方式尝试投资,并不曾涉足REITs。此次北国投的准REITs基金又将以何种方式规避监管?

  对此,何晓峰表示,目前还在审批阶段,具体模式不方便透露,但可以肯定的是,“此基金属于产业类基金而非证券类。具有长期存在和流动性较强的优势。另外,由于尝试标准化运作,此次信托计划出于道德风险考虑将引入银行托管方。同时,在信托期间内有回溯的概念,每年一定时间内可以打开回收。”

  重组将利好REITs?

  与此同时,北国投还在筹划着另一项金融业务,即作为托管机构介入银行资产证券化业务。具体合作银行北国投目前依然保密。

  事实上,一向锁定土地一级开发而走地产信托差异化路线的北国投,此次选择物业基金信托也是无奈之举。

  7月22日,银监会下发“54号文”之后,信托公司在房地产业务方面的作为少之又少。虽然“54号文”看上去只对假的股权融资作出了限制,但事实上,它的效力不只于此。

  “‘54号文’之后,土地一级开发也不让做了,银监会已明令停止给土地储备中心发信托计划,公司去年的创新链式信托计划也停了。”时宝东坦言,“目前房地产物业信托将是未来发展方向。”

  土地一级开发信托是北国投地产业务的突破口,国内第一个土地一级开发信托即为北国投发行的CBD项目;2005年年底,北国投又曾联合北京几家房地产公司和几家金融机构,开展链式信托计划,尝试以联盟方式开展地产信托业务。由于北国投历史遗留有14亿元的不良资产,在A类信托公司中也没有北国投的名字。 对于北国投来说,同时重组是不得不面临的现状。

  作为北京市最后一家市属金融机构,今年年初就已经二次上报了重组方案。其间包括淡马锡、英国安石投资管理有限公司等7家公司都曾向市政府递交标书。后经过竞标,英国安石和北国投第一、二大股东——北京市国资公司及京能集团签订转让协议,作价约14亿,购买其所持有的北国投54.29%的股权。后因主管部门在价格方面的意见分歧而搁置。

  9月中旬,英国安石最终以19亿元巨资摘标北国投54.29%的股权。但目前股东资格问题又成为障碍。最新的重组消息是,中粮中途杀入,正在与北京市国资委洽商入股事宜。

  “关于重组,外面传闻很多,但是没到签字那一刻,一切都是有变数。”北国投某公司高层表示,“北国投这辆车是要边跑还要边换动力,不能停下来进行大修。在公司重组的同时,业务又不受影响,这是很大的挑战。”无论最终重组结果如何,可以肯定的是,14亿元的不良资产都将得到有效处理。

  事实上,信托行业重组已经成为潮流。10月17日,同为信托业“老大”的深国投最终被华润以17.4个亿控股。此番北国投重组是否会为信托公司未来发展基金信托业务开辟更长远的道路?

  “REITs的成行最终还是要靠政策层面的支持。没有产业基金法的出台而做成是很困难的,况且目前还没有任何突破的苗头,国内真正的REITs成行任重道远。”刘涌表示。  

  链接

  北国投重组迷雾

  2005年,北京市政府制定整体退出金融领域方案,希望转让市属国有股份,以现金资产置换公司的不良资产,进行重组。

  2006年初,英国安石作价约14亿,购买北国投54.29%股权。但因主管部门意见分歧而搁置。

  最终,主管者决定以公开竞标的形式来确定投资者。从8月份开始,包括淡马锡、英国安石投资管理有限公司等7家公司向北京市政府递交了标书。

  9月中旬,英国安石以19亿元巨资摘标北国投的股权。然而,股东资格问题又成为英国安石面前的障碍。同时,中粮集团在积极地和北京市国资委接触。但是,中粮集团并不愿意以19亿元的高价来买北国投的股权。至此,北国投的重组迷雾结果依旧难测。

(责任编辑:聂晶)


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