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高房价时代单身白领的购房方案
时间:2006年11月06日05:23 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:《卓越理财》杂志提供稿源 】 【作者:冯振中

  今年30岁的黄先生,博士毕业,目前是北京一家移动增值业务民营公司的高级管理人员,年收入15万,因过去专注于学习,目前仍单身,黄先生希望在近3年内买房结婚,可是黄先生博士毕业后工作年限较短,个人没有存下多少积蓄。>>>进我家理财社区和财友们一起聊一聊吧!!

  资产状况

资产

负债

现金及活存

30000元

房屋贷款(余额)

0元

股票投资

30000元

 
 

资产总计

60000元

负债总计

0元

资产净值(资产-负债)

60000元

  收支状况

收入

支出

工资收入

150000元

日常支出

48000元

股票投资

0元

旅游、健身、娱乐等

27000元

合计

150000元

合计

75000元

每年结余(收入-支出)

75000元

  潜在的财务风险评估

  黄先生在移动增值行业工作,而目前该行业正处于竞争激烈、全面整合阶段,其收支状况将受到行业竞争与整合的影响。

  黄先生希望在近3年内买房结婚,为筹备足够的资金,黄先生采取的资产配置方案不合理。一方面,存款比例过高,投资不足;另一方面,在有限的投资中,黄先生缺乏时间和投资经验,却选择了股票投资,又过于冒险。

  目前房价持续上涨,黄先生如果不慎重衡量购房负担能力,或意外支出对房贷支付能力的影响,黄先生的生活水准将会较大程度的降低。

  以储蓄及缴息能力估算购房负担能力

  大部分的人都希望购得越大的房子越好,但必须考虑自己的负担能力,否则日后的房贷支付能力有限,生活标准将会快速下降。有些人对住房面积的实际需求并没有那么大,就更没有必要不顾自己的负担能力购买大房,与其这样,还不如购买小房,节省下来的资金用于其他稳健的投资,既能够保持资产的流动性,亦可以获得相应的投资收益抵消房价上涨和通货膨胀的影响,待到住房需求更高时,再考虑小房换大房。

  鉴于黄先生的情况,目前黄先生的储蓄率为75000/150000=50%,现有资产6万元可以用于购房。假设黄先生3年后买房,这3年储蓄下来的钱用于投资,年投资回报率为10%,则黄先生可筹备的购房首付款为150000×50%×3.6410+60000×1.331=352935元,假设黄先生的收入成长率为3%,按贷款年限20年、贷款利率6%估算,黄先生可负担的房贷总额为150000×50%×1.0927×11.470=939995元。因此,可以负担的房屋总价约为352935+939995=1292930元。如果黄先生想购买120平方米的房屋,则能购置10774元/平方米的房屋。

  资产合理配置以提高购房负担能力

  按照上述估算,黄先生可负担的房总价达到1392930元。但如果黄先生的收入不稳定,或者黄先生意外支出增多,储蓄率下降,或者投资回报率没有达到预期的10%,房价又持续上涨,黄先生的购房计划实施就有可能遇到不同程度的困难。而在黄先生的资产配置中,一半用于存款,投资回报率很低,而另一半直接用于风险较高的股票投资,这种情况在众多白领中也经常出现,他们工作忙碌,却又习惯自己直接做股票投资,可用于投资决策的时间精力十分有限,往往是听些消息,而专业的投资需要深入的调查研究、合理的决策机制、严明的操作纪律。可以想象,自己直接做股票投资,无疑是在同基金公司这样的专业队员同场竞技,其业绩表现很难达到预期,且风险波动很大,最后还可能影响到自己的工作。因此,为提高购房的负担能力,黄先生除努力工作提高收入,节省开支,还应该加强改进自有资产配置,既要追求合理的投资回报率,又要保持资产的流动性和安全性。

晨星(中国)统计的国内基金今年以来的收益率集合平均值

项目

收益率

股票型基金

67.03%

配置型基金

49.68%

债券型基金

8.53%

保本基金

17.73%

  鉴于黄先生的情况,黄先生可留3-6个月的现金存款以备日常开支所用,即15000-30000元,而现有的股票资产和今后的储蓄可转变为基金资产。通过购买开放式基金,黄先生可间接参与股票、债券、货币市场投资,获得10%甚至更高的年均收益率也并非难事。目前国内股市趋好,国内基金业近两年发展也很快,左图是今年以来各种类型基金的收益率表现情况。选择基金,实际上是借助基金公司专业的投资能力和风险管理水平,可以在适当的风险水平下谋求一个合理的回报。另外,黄先生还可以通过基金产品的有效组合,进一步降低风险水平。

  买房是人生中的一件大事,不要不考虑自己购房实际负担能力而盲目求大,否则为“房”所“奴”,生活也难以舒畅;也不要为了急于补充购房资金,盲目的冒险投资,最后可能血本无归。尽管房价持续上升,通货膨胀也在吞噬着我们的资产,对于想购房的单身白领来说要做的是努力工作获得更多的收入,同时合理配置自己的资产,在谋求适当投资回报的情况下,通过基金或基金组合投资降低风险水平,一方面保持资产的流动性,为将来购房做充分的准备,另一方面投资收益也能够抵消房价上涨和通货膨胀所带来的影响,在机会好的时候还能争取更大的投资回报,以提高购房负担能力。

  (作者 香港御峰理财有限公司驻北京理财顾问)

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