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新政之下 还要不要投资房产?
时间:2006年07月12日07:15 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:《卓越理财》杂志提供稿源 】 【作者:王瑞寅

  突如其来的新政矛头直指投资者,“国八条”只是断绝了期房交易的可能,使得投资时间增长,“国六条”首付比例的调高以及5年之内转手的高额营业税又使得投资成本增加,投资回报率的大幅缩水让房产投资不再那么具有吸引力,曾经的“炒房”者也开始转向其他的投资方式,从这个意义上讲,“炒房时代”可以宣告结束了。
但是房价仍在上涨,所以人们不禁要问到底要怎样对待房产?

  面对新政 摆正心态

  有人预言“国八条”“国六条” 不过是山雨欲来的征兆而已,大的调控措施还尚未出台。调控之下中国地产的去向如何?房价又将是怎样的走势?想要买房的人们再次陷入矛盾中。

  实际上,调控的目的是治病,而治病的最终目的是健康,虽然猛药可能会伴随着药物反应,还可能留下后遗症,但这是迈向健康必须付出的代价。经过这些阵痛,市场就向着规范又迈进了一步,人们对待购房的态度也会更加理性,但中国地产行业的大趋势并不会改变,购房者没有必要对新政谈虎色变,因噎废食。

  为什么这么说?因为在市场经济的大潮之下,宏观调控并不是影响价格的决定因素,房产升值往往由以下几个因素共同作用促成:

  1、旺盛的市场需求

  2、快速增长的宏观经济环境。

  3、房产行业政策的规范化。

  4、房产产品品质的持续快速提升。

  5、政府对市政环境、交通、基础建设的大力投入。

  虽然现在影响房价的主导因素仍然是第一点,但是其他因素中国都是具备的,只是不可能在短期内共同作用,还需要经历一个漫长的调整期。政策法规的缺口被逐渐封死后,地产投资也将回归长线投资的本来面目。

  虽然仍不排除因房价快速上涨短期获利的可能,但是投资成本的加大和投资周期的增长无疑更加大了本来就是高投入的地产投资的风险,如果再记入机会成本,所谓收益就是一道很值得思索数学题了。

  由此笔者认为目前将房地产作为中长线投资仍然不失为一种良好的投资方式。首先房产是有型的资产,和股票、期货不同,不会受到企业经营或经济发展的剧烈影响贬值到一钱不值,而且土地的资源是有限的,房产本身包含土地的价值在里面,这就决定了无论市场风云如何变幻,只要避免急于出手的情况出现,在中国经济上升的大趋势下投资地产还是会有稳妥而上加的表现的。

  自住与投资并不对立

  我周围的绝大多数人买房时都是为了自住,而且抱着“一步到位”的想法就为避免以后选房换房的麻烦,但是往往在他们入住新居不久就产生了想要换房的打算。因为大多数人购买的都是期房,在入住以后才发现楼盘的位置、小区环境、周边的配套远没有达到预期,或因户型的不合理带来诸多不舒适,还有深陷物业纠纷等等情况。造成这样的结果有的是因为自身买房时考虑得不周全,有的则是因为开发商没有履行承诺。

  可见,以目前中国地产行业的发展水平,即使规划得再成功的楼盘也会存在这样那样的问题,而且还会受到城市规划和发展的局限,不像发达国家的城市规划已经基本定型。随着人们生活水平的提高、房产品质的不断升级,住房改善的需求水涨船高是必然趋势。

  其实单纯投机炒房的买家是极少数,大多数人买房都是为了自住,他们误以为自住与投资无关。事实上,投资的意义就在于财产的保值和增值,因此任何买房的行为都是对财产的一次重置,都带有投资的性质。商品房也具有同其他商品的一样的特性,就是买到手之后它的价值不再是你买入的价值而是其在市场中的价值。也就是说它的价值会随着房价的涨跌,周围环境的变化和建筑本身的品质等因素发生变化,那么你当初用于购买它的财产也就发生了贬值、保值和增值的变化了,这些房产在出售、出租或作为你的资产被评估时它的价值就体现出来了。

  找到有价值的房子是投资的关键

  新政的到来已经为我们敲响了警钟,随着地产行业逐渐走向规范,房价同升同降的局面也将打破,那种以小博大短期获利的时代已经一去不返了。房产保值、增值,是因为房产可以出租、转售,而房产的盈利性出租、转售,是建立在房产不断升值的基础上。因此,找到真正有价值的房子才是投资的关键所在。

  那么什么样的房产才算得上是真正有价值的呢?在选择投资对象的时候,请投资者务必关注以下四方面的因素,从而把风险降到最低。

  1、地段价值是决定房地产投资前景的第一要素。

  判别地段价值的尺度是物业所在区域的现有配套,其中包括对交通、商业、学校、医院等生活设施完善与否和对配套设施水平的评判。这是决定该地段物业价值的核心因素。

  2、优秀的物业管理可以延续和抬升物业本身的价值。

  优秀的物业管理是物业品质得到软性服务的依托,物业价值的实现以至提升就成为活水有源,潺潺不断。

  3、楼盘自身的配套和规模,为物业的升值留下了较大的余地。

  在市场泡沫被适度挤压和消化之后,投资具备相当规模和相当档次的楼盘,是一种理智的选择。

  4、留意知名开发商的品牌资源。

  一个物业的知名度,决定着它未来的市场地位,物业的知名度本身也是开发商自身品牌的延续。在目前比较微妙的形势下,投资知名开发商的品牌项目,对市场风险的控制相对来说会更容易一些。

  总之,随着新政的不断出台,购房者既不能面对不断变化的形势止步不前,还应该抛弃以往“随大流”的做法,更不能因为自住就在决策时让感性占了上风,而应该把风险控制意识放在投资行为之前,对所投资的物业进行谨慎的考察和甄别。

  成熟的房地产市场需要更理性的投资者。对投资者来说,头脑发热的背后往往会忽略成本收益分析,忽视风险控制。当你在购房之前可以独立的完成投资可行性分析时候,新政的影响、市场的变化就不再重要了。

(责任编辑:郑宇)



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