——翻身把家当

　 “房奴”作为房地产市场发展的副产品，已成为时下流行的词汇。更有调查数据显示，31.8%的房贷一族已成“房奴”，他们在享受有房一族心理安慰的同时，生活质量却大为下降。“房奴”究竟折射出现代社会人们怎样的生活心态？我们能否避免成为“房奴”？

　　解放“房奴”靠降价，难！

　　“房奴”产生的先决条件是消费能力与购房支出的严重不匹配，也正像许多人抱怨的那样———房价过高。为了抑制房价过快上涨，国家出台了多项房地产宏观调控措施。即便如此，我们也需要有一个清醒的认识，房地产调控的目的在于幅度，而不是方向。在大趋势不变的情况下，国内房地产市场从起步到成熟，还有相当长的路要走。总的来说，房地产市场的发展是与国民经济发展紧密相连，就目前来看，它的市场基础不会发生动摇。

　　城市化进程依然在加速

　　经过长期经济高速稳定发展以后，我国城市化进程出现加速迹象。按照国际上其他国家的发展经验，在城市化比率没有到达70％之前，城市化进程一般不会发生较大的变化。而且我国目前已经把城市化作为缩小城乡差距的一项基本国策，因此，城市化进程带来的大量人口，将对国内房地产市场的发展起到积极的作用。

　　住房消费仍是政府鼓励的方向

　　由于我国国民经济发展存在着较明显的不平衡现象：出口和固定资产投资在国民经济中占比极大，而且增长速度也远远高于国内消费增长速度。这种局面肯定将增加未来经济的不稳定性，也无法保持持久。政府也一直致力提高消费在整体经济中的比重，即使在本轮调控中，对房地产行业的调控也呈现出明显的区别对待：例如，九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（又称“国十五条”）就规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20%的规定。所以，国家对“自住型”房产需求不仅不会打压，而且还会积极鼓励。

　　经济发展和人口分布为消费升级提供了坚实基础

　　我国人均GDP已经突破1000美元，而且上海、北京、广东等地的人均GDP更是远远超出1000美元的水平，因此，我国正处于一个典型的住宅消费升级阶段；而在原来计划经济体系下，全国各地提供的大量存量住宅在品质、数量等方面，与现在的要求相差甚远，这种特殊国情也加剧了我国房地产市场上高品质产品的供需矛盾。

　　与此同时，有一个情况也必须得到正视：随着市场经济的发展，居民之间的收入差距必然拉大，一个富裕阶层（甚至包括一个广泛意义上的“中产阶级”）正在快速形成，这个阶层对高品质房地产产品的需求也在急剧扩张。另外，我国三次人口出生高峰期也促使大量潜在的购房人群的形成：上世纪60年代出生的人群成为今天的购房主力，而50年代和80年代出生的人群的住房购买力也不容忽视。

　　城市拆迁仍是房地产需求的重要支撑因素本轮房地产行情的一个重要支撑因素是城市拆迁，即使在寸土寸金的上海，每年的拆迁面积也相当可观。考虑到城市拆迁带来的住房需求乘数（通常为2到3），因此，各地由于城市拆迁带来的被动性需求，肯定在整个房地产市场占据重要地位。

　　这种情况主要由两大原因造成：“历史欠账”太多，即原来的大量存量房质量太差；城市扩张和各个地方政府好大喜功，众多领导喜欢通过“经营城市”营造政绩。但不可否认的是，这种趋势短期内只能得到一定程度的抑制，无法得到根本性的改善。例如，“国十五条”中也只是强调保证2006年拆迁规模不超过2005年而已。

　　理财创造新生活，易！

　　在假设目前的房价不出现大幅下跌的前提下，坦白地讲，经济上正陷入尴尬局面的“房奴”们需要重新审视自己的消费观念。许多人在购房时很少顾及到房子只是生活的一部分，子女教育、养老等其他现实问题，都因为房子而被暂时忽略了。一味地追求购买超过自身实际消费能力的住房，只能使自己在“奴隶”这条道路上越走越远。量入为出，科学规划才是真正的可取之道。

　　租房买房孰划算

　　谈到科学规划的问题，一般人首先要面对的就是租房还是买房的选择。如果把这一选择看作是一个人在生命周期里的决策，那么，他要考虑的不仅是财务成本，还要对诸如生活方式、财产观念进行选择。对于短期决策而言，选择租房还是买房，主要考虑的是财务成本，也就是说，选择哪种方式更合算。

　　如果从财务角度看，就是把租房成本和买房成本进行比较。中金公司经济学家哈继铭去年曾经提供了一个计算财务成本的简单算式，采用了两个指标，一个是买房资金成本与租金比率，一个是买房月供与月租金比率。中金公司在对19个样本城市进行调查后得出的结论是，平均买房资金成本和月供分别是租金的1.1倍和1.3倍。也就是说，以19个城市的平均数字来看，买房比租房的资金成本要高，进而得出的结论是租房比买房合算。

　　从现在的房地产市场状况来看，这一结论也没有被颠覆。

　　其一，房价大幅上涨，而租金相对平稳。今年以来，全国70个城市的房价均出现上涨，而比起房价的疯涨，租金涨幅比较平稳。

　　租金无法与房价同时高涨的原因在于租房供给大幅增加。租房供给增加的来源在于，住房销售增长，市场提供了新的出租房源。出租房供给的增加部分包括主动供给和被动供给。主动供给包括两类，一类是投资者购买住房后专门用于出租；另一类是自住者购买新的住房后，将旧房投进出租市场。而被动供给则是一部分投机客在宏观调控形势下无法转售住房，只好出租。

　　其二，宏观调控导致购房资金成本增加。由于房价疯涨诱发了新一轮宏观调控，特别是经济过热促使央行将贷款基准利率提高了0.27个百分点，这使得买房者的利息支出增加。无法预计的是，央行是否会在随后的几个月继续加息。从房价和利息成本看，买房者的资金成本肯定是增加了。

　　准备购房慎思量

　　那么，对于尚未购房的消费者来说，应该做怎样的购房打算呢？专家提醒买房者一定要仔细评估，全面衡量。

　　一是评估自家财产。购房前，要对自家的财产做周密细致的评估，根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘，这要比找定房子再算价钱明智得多。首先，买房前要清算一下自己家的现有资金，包括存折、现金、可以套现的股票、可以上市出售的旧房或押旧买新的旧房等等。然后考虑你的付款方式，考虑你所能支付的首付款，进而考虑你所购买房子的总价。算计时不能“满打满算”，一定要预留入住后的装修费用、房屋维修资金和税费、物业管理费，以及当年家庭的重大开支，如孩子的教育费用、高龄父母的医疗费用等等。

　　二是计算购房后的家庭收支状况。计算家庭收入时，应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等；家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤电话费、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。如年轻的两口子预备买房后“添丁加口”，一定不要忘了预留一笔育婴的大费用。根据购房后家庭收支情况的预算，确定自己能支付的月供，避免出现买房后生活负担加重的情况。

　　三是结合“财务情况”计算购房总价。算好自家的账后，大概对自己到底能买多少钱的房子，你心里会有一个“数”，但对自己到底应该买多少钱的房子其实还不清楚。大多数买房人常犯的毛病是只考虑单价，不考虑总价。其实，应该先明确需求面积，由面积来核算承受总价。有的人不考虑需求面积，看单价低就买，结果买了较大的房子，入住后势必导致居住空间浪费，物业费等负担也要高出一大块。

　　买房之后早还贷

　　对于已经完成购房的人来讲，如何实现提早还贷？

　　案例：张先生刚结婚按揭买了房子，花光了手中的积蓄，每月要还3000元的房贷，贷款期限是20年。张先生家庭每月收入8000元左右，每月日常支出在3000元左右，扣除房贷后，每月实际节余2000元，另外，每年大约有22000元的其他收入。由于没有了积蓄，家庭整体承受风险的能力较低，张先生在投资上趋于保守。现金流虽然稳定，但较小，因此，张先生想通过理财尽快提前还清房贷。

　　理财专家建议：考虑到张先生保守的投资理念和目前的经济状况，可以选择的投资品种有银行存款、货币市场基金、国债。对于其家庭每年46000元的净节余，建议定期定额投资国债和基金。

　　具体投资方案如下：50%资金投资国债，从流动性考虑，建议选择到期期限在3年左右的中短期国债，目前收益率在3%左右，每半年投资一笔，滚动操作，这样，就能实现每半年都投资国债，每半年都有国债到期的目标。40%资金投资货币市场基金，货币市场基金收益率为2%左右，是活期储蓄的替代品，天天计息，按月分红，可以随时买卖，没有任何费用，而且免利息税。其余的10%办理银行定期储蓄，作为家庭应急备用金。

　　通过这样的稳健投资规划，以每年2.5%的投资收益率计算，7年后，张先生就能轻松地提前还完房贷。

(责任编辑：郑宇)