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深圳:城市人的几种栖居方式
时间:2006年06月06日07:06 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:中国新闻周刊】 【作者:陈晓

  在政府设计的政策蓝图中,并没有给中低收入者留下足够的住房空间,其他普通人也没有更多的栖居选择

  ★ 本刊记者/陈晓

  笋岗村是深圳一个著名的城中村。和城市里的小区比,村内的居住条件几乎可以称为恶劣。

  这里的阳台临近铁路,每当货运车从阳台外经过时,都会有货车上的气味飘进来,有时候是生猪的骚味,有时候是生菜腐烂的气味。村内的公共道路没有人投钱去修,每到下雨的时候,都要踩着铺设的木板才能进村。

  可是这里的租金便宜。一般的农民房租金仅为200~300元。它成为了约占深圳一半人口的低层打工仔的住处。皇岗等地的农民房,经过整修,则可以租到700左右。

  虽然身为城市景观的疤痕,这些城中村却为深圳急速发展后产生的住房问题贡献不小。据深圳市前总规划师郁万钧介绍,深圳市的农民房占整个城市住宅供应面积的一半以上。

  城中村:城市的第二种选择

  城中村本来是深圳城市开发中被遗忘的角落。

  特区建立初期,国家并无资金支持,深圳不但缺乏一次性赎买农村集体土地的资金,甚至连城市建设都要依靠贷款和外来力量进行。因此特区初期给予原住民一定的宅基地,但那时并没有“公共”的概念,所以并未像城市用地利用一样要求各村为市政管道、道路等设施预留空间。

  再加上原住民以“打方格”的简单方式自行划地,对公共配套设施不予考虑,就为后来的城中村违建密密麻麻,卫生脏乱差,治安、消防、安全隐患重重,配套设施无法与城市对接等问题埋下了伏笔。

  但随着深圳移民的迅速增加,这些农民房已经自觉为当地农民解决了生计问题。因为面积广大,价格低廉,农民房成为很多刚到深圳闯世界的新移民的栖息之所。“虽然居住环境脏乱,”郁万钧说,“但这些房子最起码的积极意义在于,它为大量外来人口的涌入提供了一个较低的进入门槛,从而保证了深圳的高速发展。”郁万钧说。

  廉租房拿地之困

  但对有购房潜力的白领群体,农民房并不是一个可以接受的权宜之计。

  梅里苑是深圳早期建设的周转房小区,也就是俗称的廉租房。这个占地只有几万平方米的小区,毗邻深圳最著名的福利房大盘——梅岭一村。

  这里三面环山,背靠一个水库,地理环境相当优越。“但以后再找这样的地就难了。”深圳市前住宅局副局长董日臣叹息说。

  身为深圳市前房改办副主任,董日臣经历了整个深圳市的房改。从1988年开始,依靠住宅局的建房卖房累计起来的自有资金,5年时间解决了深圳公务人员的住房,再用5年时间完成了企业职工的住房改革。这使深圳成为全国房改的样板。

  但是,这个成功的房改里却有一块缺口:提供给非常住人口的周转房。 在中原地产深港研究中心总监张伟看来,政府住房保障体系不健全是目前深圳房价上涨过快的重要原因。

  其实在深圳的房改文件里,董日臣和他的同事已经提出了廉租房的建议。1992年,董日臣又向市领导提出了建设廉租房的建议,“当时市领导非常支持,说今年就建10万平方米的住房。”

  深圳市规划局前总规划师郁万钧回忆,在深圳早期发展的过程中,政府也尝试过建设廉租屋,用来提供给外来移民和非常住人口居住。但做起来后发现,香港建设大规模廉租公屋的模式,深圳难以借鉴。

  深圳的移民太多,深圳政府没有那么大的财力,也没有责任为来自全国的外来人口创造居住条件。

  而深圳早期提供的几个廉租房楼盘,据深圳市国土局要求的申请条件:非本市常住人口的,可以持收入证明向国土局申请。而且租金也比当时的市场价低了许多,只做到保本或微利。

  但廉租房的实际建设却举步维艰。深圳住宅产业局通过房改,已经积累起了一笔住宅基金。“如果要做,是完全有钱的。”董日臣说,“关键是拿地。”

  1997年,住宅产业局向主管城市住宅的市领导要地。因为在市区有一块30万平方米的地。

  但是这个要求被拒绝。当时市领导的答复是:“哪能都给住宅局啊。”

  “从那时开始,我感到市里的思想有变化了。”董日臣日渐感受到了政府在批地上的态度转向。给住宅局的地越来越偏,地段比较好、开发成本低的地皮一般都被用做商品房开发。

  最后住宅产业局只要到了7万平方米的地,剩下的20多万平方米,被其他风格各异的商业小区瓜分了。

  1997年,董日臣去考察了一块刚分给住宅产业局建政府房的地。这块地在关外,四周一片荒凉,“如果要开发,成本非常高。”董日臣说,“而且人们也不愿意来这里住。”于是这块地一直荒置,至今未动工。

  “由于(廉租房)数量太少,需求缺口太大,部分存量资源被掌控者当作生财之道转租出去,偏离了最初建设的初衷,最后不得不放弃。”郁万钧说。

  2000年,深圳市取消了房屋供应的双轨制。“不再划拨微利福利房的土地,”郁万钧说,“原来划拨给住宅局的土地继续建设,建完为止。” 此后不久,住宅产业局并入国土局。这似乎昭示着政府房与商品房的土地之争告一段落。

  深圳市的廉租房陷入停滞。解决外来人口的居住问题,就交给了农民房,由它代为行使廉租屋的功能。

  地产商:廉租房的新力量?

  随着国六条的提出,廉租房的建设被提上日程。在商品房之外,一些中低收入者似乎看到了另一种选择。

  深圳政府今年提出10年建设2000万平方米的廉租房,按50平米一套预计,一年会有4万套供应市场。据一位知情人士透露,深圳市已经为廉租房批了第一块地,占地约40万平米,预计明年年底前入市。

  关于廉租房的利好不断传出。2006年5月,万科房地产有限公司董事长王石公开表示:深圳“第五园”将成为万科推广廉租房的“试验田”。

  也是在今年年初,深圳业界传出万科正在没有竞争对手的情况下,与罗湖区政府洽谈合作的事情,建筑面积达到130万平方米以上,意在利用开发商的力量,给市场提供新的住房选择,

  但半求认为,这样的消息仍是商业举措。“万科拿地一事,按照土地交易方式是走不通的,所以通过建设部分廉租房的形式淡化商业色彩。而将绝大多数都是商业的项目包装成廉租房这样的公建项目,这只是第一步,主要目的是为走程序铺平道路。原来与政府距离很远的万科,势必走得越来越近。”

  “我国廉租房的保障体系还不健全。在制度没有保障的情况下,万科做廉租房是不能持续的,”陈劲松话锋一转,“但这是为以后做铺垫,一旦政府‘闸门放开’,万科凭借其在廉租房建设上的先期经验,就有足够的把握参与投标。”

  当商品房成为社会口诛笔伐的对象时,廉租房似乎成为了一个正面的符号,一个救市的图腾。

  而在土地日益稀缺的地产市场上,廉租房又成为了政府责任、土地和商业利益交织在一起的载体。

(责任编辑:廖翊珺)



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