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被忽悠的年轻房奴们
时间:2006年06月06日07:05 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:中国新闻周刊】 【作者:孙展

  在居者有其屋的观念下,提前和超前消费的年轻消费者,成为中国楼价虚高的助推者和受害者。他们中的部分后来才发现,被那个传说中的美国老太太“忽悠了”

  ★ 本刊记者/孙展

  1997年,当张帆刚进入北京房地产市场从事销售工作时,几乎还没有多少人有买房的概念。
那时候,依靠工作单位的福利分房,还是大多数城镇居民解决居住问题的主要途径。但是到了2006年,已经是伟业房地产经纪公司销售管理中心总监的张帆早已买了房。他身边许多朋友也买了房,就连刚刚工作一两年的高校毕业生也已经开始用按揭贷款买房。近十年的时间里,市场在变,政策在变,购房人也在变。

  按揭造市

  张帆还记得,1997年之前,这一切都是难以想象的。那时候,能够买房的人都是被称作先富裕起来的那批人。在这些人当中,“40岁以上者居多,通常都是一次性付款。”也正是这批人进入到房地产市场,造就了北京最早的几处“富人区”。

  而1997年之后,福利性分房逐步取消,银行按揭贷款政策也陆续推出。这成为当时影响房地产市场最大的变数。为了鼓励贷款购房,1998~1999年间,有些银行甚至推出过“零首付”的政策。但真正敢于将自己半生积蓄拿出来交给银行,并预支未来数十年收入的人并不多。

  可是到了2000年之后,这种状况有了根本的改观,北京的商品房销售总额出现“井喷”式的增长。与此同时,一则有关美国老太太和中国老太太不同的购房观念的故事,也在消费者当中不胫而走。这则故事中,一个中国老太太说,我工作了一辈子,终于存够了买房子的钱;而那个美国老太太说,我工作了一辈子,终于把银行的房贷还清了。

  此后,“按揭贷款的理念逐步为人们接受,购房人的数量一下增长起来。”张帆说。

  在张帆的印象当中,最先试水的是一批IT从业者。2000年前后,正是网络经济大发展之时,大批IT白领在此期间产生,他们每月领取6000~10000元的高薪,同时也没有太多的生活负担,工作2~3年就会有一笔不小的积蓄,足够应对20%的首付房款,于是中关村周边的楼盘开始热销。

  但不久之后,网络泡沫破碎,也正是这批IT白领们,最先感受到房贷压力下的生存困境。但那时候,内地还没有什么很好的词汇来形容这批人,直至数年之后,媒体才创造了一个新名词——“房奴”。

  不管房奴是否真正产生于此时,但毫无疑问,进入北京市场的购房者的确是越来越多,期间,经历过取消“内外销房”制度、以及放开外地人在京购房等种种政策利好,北京房地产市场每隔一段时间就会出现爆发式增长。

  突然释放的需求

  各式各样的购房人包括了城市拆迁改造中出现的大量拆迁购买者、毕业留京后的外地学生、海外留学归来者、富裕的外地购房团、为靠近名校而置业的父母、外地驻京机构、在京工作的外国人……

  一家房地产公司曾经如此预测北京市的主力购房人群:按照北京市的规划,到2020年,北京市总人口将控制在1800万人左右。其中户籍人口达到1350万人左右,按现有的规模,平均每年将新增16.8万人。而外来人口控制在450万,平均每年新增5.6万人。这两类人当中,即便是一半人有购房需求,每年也需新增11万套住宅才行。此外,北京市每年对危旧房的改造,计划的拆迁房屋也有7万套左右,其中大多数拆迁人群都会有购房的需求。

  而北京的高校毕业生从2002年的8.2万人,已经急剧上升到2005年的15.5万人,并且还在保持增长的势头。这些人中,有80%选择了留京工作,而这批人,在工作三到五年间,也都陆续加入了购房者的行列。

  庞大的置业大军似乎在一夜之间都涌入了房地产市场,在这其中,20~30岁的年轻人成为了中坚力量。

  北京九力营销公司曾经在2002年和2003年针对北京市场的潜在购房者做过问卷调查。通过两年的观测,他们发现,北京市场的购房者出现低龄化的倾向,其中25岁以下的购房者数量明显增多,仅仅在一年之间,就上升了8.9个百分点。

  而到了2005年,该公司再次进行调查,发现这个趋势仍然还在持续,并有进一步发展的可能。根据调查,在所有准备两年内购房的人群中,30岁以下的占据55.5%。其中25~28岁间准备购房的人群占到了3成以上,为所有年龄段之最。

  这一结果显然与欧美和香港等房地产市场的调查有很大的不同。在这些市场中,35岁以上的人群才是置业的主力。

  我爱我家控股公司副总裁胡景晖分析购房人群年轻化的原因时表示,这个年龄段正处于婚育期,由于独生子女家庭的增多,这些年轻的购房者可以得到双方父母两个家庭力量的支持,这让他们进入房地产市场的时间提前了许多。同时,由于房价连年攀升,也使得不少年轻人出现“价格恐慌症”,提前释放了自己的购房需求。

  这一判断也为一项调查所验证,在北京市准备购房者当中,“单身”或“夫妇两人”的家庭占据了整个购房者的6成以上。

  如何承受之重

  年轻的购房人通过家庭的合力进入到了房市当中,但却并不意味着他们都能如愿应对随之而来的风险。由于工作年限不长,积蓄不多,无论是生活的变动,还是利率变化,都会对这样的购房者产生影响。

  2006年3月,北京当地媒体曾对购房者的现状做过调查,其中9成以上的人认为,房价已经到了可承受的极限。在已购房的人群中,9成以上的人选择了按揭贷款,其中3成人的月供占其收入的一半以上,而月供超过收入的1/3,则被认为是已经超过了警戒线。

  来自北京市建委的数据也表明,低收入家庭仍是购房的主力,家庭年收入在10万元以下的,在购房人群当中占7成以上,其中5万元以下的人群最多,占到了38.4%。

  但与此相对应的则是,城镇居民房屋的私有率居高不下。一项统计说,我国城镇居民房屋的私有率已高达80%,而美国约是60%,瑞士是42%,英国是46%。

  “一个成熟的市场当中,很大一部分人的需求是可以通过二手房,甚至长期租房来逐步满足的。但在目前的购房人群中,很多人的心态是一定要有属于自己的住房,而且首次置业者多数的选择也是一手新房,这种做法并不理性。”胡景晖说。

  而“居者有其屋”的观念似乎根深蒂固。新浪网在2006年5月进行了一次网络调查,有超过10000人参与其中。在如何改善中低收入者的住房条件的选项中,有62.5%的人认为主要靠“商品房的价格降低到人们可以接受的程度”,而只有不到4成的人选择“主要靠政府大力发展经济适用房和廉租房。”

  但商品房的价格真的会降到“人们可以接受的程度”吗?情形并不乐观。多个针对北京市场的统计都表明,单价在6000元以下,总价在50万以下,面积在60~100平米的住宅是最受欢迎的类型。而来自北京房地产交易管理网的数据显示,北京商品房期房的价格已经冲破7000元大关,自2003年以来,上涨幅度达60%。仅从2004年到2005年,房价就上涨了30.6%,并自2005年6月后一直成为全国之最。

  在众多购房者眼中,这种上涨似乎还并没有停止的趋势。伟业控股公司市场研究中心在2005年末的客户调查反映,高达74.6%的受访者认为房价还会继续攀升,其中认为“稳步上涨”的达到一半以上。

  “高价时代”的生存

  不管媒体、网络上有关房价是否会在未来几年内下跌的争论如何激烈,对于那些购房者来说,现实的问题是,如何在保证月供的同时,还能攒下一些积蓄,为自己消费、失业、医疗、再教育的花费留有余地。

  这个愿望看上去已经变得相当脆弱,一项来自中国社科院的统计显示,2003年,上海、北京两地家庭负债比例分别达到155%和122%,已经超过美国同期的115%。

  “美国老太太忽悠了所有中国人。”网络论坛中,已经有人开始反思那个曾经促动中国人潮水般涌向房贷市场的故事。

  而作为多年的市场从业者,张帆的语言则更为直白:“收入不同,选择进入的市场就要有所区分,高收入者进入商品房市场,中等收入家庭购买经济适用房,低收入者租住廉租房,这是购房人要选择的,也更是政府要考虑的。”

(责任编辑:廖翊珺)



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