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住房贷款只有合适没有最好 四种产品供你来挑
时间:2006年04月27日20:50 我来说两句(0)  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:理财周刊

  没有一种房贷产品是十全十美的,对购房者来说,只有选择最合适的,没有最好的。无论长期固定或短期浮动的贷款方案, 购房者都可以根据自己的实际情况加以选择。

  住房市场依旧低迷,住房信贷市场却已经热闹“开打”。
2006年新春,房贷当仁不让地成为市场热点,这边厢三家银行的固定利率贷款争得火热,那边厢浮动利率贷款也出现许多花样,直客式房贷、住房接力贷款、双周供贷款相继撩拨贷款人的眼球,如果你要贷款买房,或者只是要给自己的房屋按揭换家银行,可真有一番挑挑拣拣了。

  当然,没有一种房贷产品是十全十美的,对购房者来说,只有选择最合适的,没有最好的。无论长期固定或短期浮动的贷款方案, 购房者都可以根据自己的实际情况加以选择。

  品种一:结构性固定利率房贷

  推出银行:招商银行

  适应人群:力图锁定利率风险,收入处上升趋势的贷款人

  点评:招商银行固定利率房贷的最大亮点是考虑那些短期内还贷能力不强,却又力图锁定利率风险的贷款人的需求。但风险还在于固定利率本身,谁又能说清央行未来一定会加息呢?

  固定利率房贷已经不是新鲜事物了,但结构性固定利率房贷还是值得一瞧。招商银行此次推出的固定利率房贷为结构性产品,其最大特色是在利率固定期间,可以分段执行不同的利率标准。招商银行相关人士称,如此设计是为了照顾一些年轻贷款人,还贷初期收入不高的需求,而且这样设计,也的确可以节省贷款人的利息支出。

  需要提醒的是,尽管结构性固定利率房贷可以分段执行不同的利率标准,但平均下来的利率水平,还是在招商银行规定的利率区间内。如5年期固定利率房贷,在执行最优惠利率时,一种安排是整个5年利率执行5.73%;第二种安排是前2年利率5.55%,后3年利率5.85%,5年平均利率水平为5.73%。固定10年,在执行最优惠利率时的安排也分为两种,一是整个10年利率水平均为6.09%;二是前5年利率5.61%,后5年利率6.72%,10年平均利率水平为6.09%。

  由于前期还贷利率比较低,贷款本金可以相应多还一点,因此按照平均利率执行的固定利率房贷比完全固定更能减少利息支出。以贷款本金40万元,期限10年为例,在相同的6.09%利率水平情况下,固定10年不变的贷款总利息支出为135070元,而采取“结构性”定息房贷,即前5年每年利率为5.61%,后5年每年利率为6.72%(平均利率仍为6.09%),借款人利息总支出为130618元,借款人可以节约利息支出4452元。

  但该产品的风险仍然在于固定利率本身。目前,对于央行下一步的货币政策,业内观点并不一致,部分人士认为,中国利率处于13年来的较低水平,社会上对加息的预期较高借款人面临的利率风险更加不容忽视;但另一部分人士认为, 2006年的加息预期并不强烈。你看,连业内人还没辩明白呢,要让贷款人自己做出选择的确难了一点。

  品种二:住房接力贷款

  推出银行:农业银行上海分行

  适应人群:子女收入不高,父母年纪偏大,想获得更高贷款额度的贷款人

  点评:可以扩大贷款额度,但并无利息节省

  固定利率房贷对银行的利率定价水平提出考验,因此大多数商业银行还处在“观战”状态。但“观战”并不意味着“坐以待毙”,就是浮动利率贷款,也可以玩出许多花样。上海农行的“住房接力贷款”,就帮借款人在考虑如何增加贷款额度的问题了。

  所谓住房接力贷款,是指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人,父母双方或一方与该子女作为共同借款人,贷款购买住房的住房信贷产品,对于子女已婚的,其配偶也作为共同借款人。目前,个人住房接力贷款仅适用于个人住房一手楼贷款。此接力贷款主要适用于两类情况,作为父母的借款人年龄偏大,按现行规定(借款人年龄+贷款年限≤65)可贷年限较短,月还款压力较大,希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限;另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好,但目前收入偏低,按现行规定可贷金额较少,希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。

  上海农行业务专家介绍,作为共同借款人的父母和子女均具有稳定的职业和收入,共同借款人收入之和具有偿还贷款本息的能力;作为父母的借款人中年龄较大的一方不超过60岁;个人住房接力贷款的期限可在子女年龄的基础上按照相关规定确定。关于贷款利率,对所购房屋为子女第一套住房的,可按照第一套住房贷款利率执行。

  品种三:双周供贷款

  推出银行:深圳发展银行上海分行

  适应人群:还款能力充足,力图节省利息,缩短还款期限的贷款人

  点评:改变过去的贷款月供思路,双周供款更加节省利息,但对还款人的现金流要求比较高。

  既然农业银行在贷款额度上让步,深圳发展银行则干脆在利息上做出文章。上周,深圳发展银行隆重推出了一项全新的业务——“双周供”个人按揭贷款,同样是基本相同的月还款额,只要改变一下还款方式,即可大大减少利息,快速缩短还款期。

  所谓“双周供”,是指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。但千万别小看这种供款方式的改变,以一笔50万元的贷款,按30年贷款期限、基准利率6.12%来计算,选择传统的按月等额还款法,你每个月要还款3036元,如果选择“双周供”,每两周还款额为1518元,相当于原月供的一半,但由于供款次数频密,本金减少速度加快,最后算下来贷款人可以节省115186元的利息支出,节省的利息比高达19.42%!由于供款次数频密,本金减少速度加快,相应的供款期就会缩短,这样,贷款人只需要24.7年就可以还清这笔贷款——还款期整整缩短了5.3年!

  其中奥妙在于银行愿意每两周计息,那么本金的还款次数就更加频繁,对于借款人来说,就减少了资金的借用成本。过去浦东发展银行也推出过按季还款甚至按年还款的方式,但这还仅仅只是三个月或者是12个月还款金额的累积还款,对于计息方式没有任何大的变革,而深圳发展银行此举,则明显是让利给借款人的一种做法。同时深圳发展银行还表示,和“月供”方式一样,借款人在还款一年之后,同样可以提前还款,并没有附加费用。

  品种四:直客式房贷

  推出银行:中国银行上海分行

  适应人群:所购房屋有一次性付款优惠的贷款人

  点评:先贷款后买房,不止有房款优惠还可规避风险

  很多人购买新房时都会遇到这样的情况,如果一次性付款的话,房价上通常可得到一定幅度的优惠,若在银行贷款买房则没有这种优惠。有了“直客式”房贷,购房者不但可以贷到款,还可以享受开发商所给予的一次性付款的优惠房价。

  目前,在中国银行上海分行,该业务已经推出。“直客式”房贷又称“超前按揭”,通俗一点说,就是个人先找银行贷款,然后去各楼盘买房,银行直接贷款给买房者,无需经过开发商担保,贷款的额度、成数、期限以及还款方式由银行根据购房者的需求决定。

  由于避开了开发商和中介,“直客式房贷”首先省下一笔中介费用,但同时,无开发商担保的贷款人需要寻找专业担保公司,因此多了一笔担保费用。

  “直客式”房贷最大的好处是省下不少房款。在与开发商协商一致的情况下,可享受到开发商一次性付款的优惠政策。业内人士透露,一次性付款一般可以省下1到3个百分点。

  如果是二手房交易,“直客式”房贷还可以有效规避风险。在过往的二手房交易中,一般是购房者先选定所购房屋,与上家签订购房协议,交纳部分定金,然后再申请贷款补齐房款。如果购房者在一定时间内没有顺利申请到贷款,则要面临定金被没收的情况。由于“直客式房贷”的办理过程简便,时间易控制,购房者办理可以根据自身情况先进行贷款,如果无法顺利申请到贷款,也有时间考虑是否选择放弃购买,规避了由于贷款不成功所带来的损失。

(责任编辑:郑宇)



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