胡霞明（正合投资管理有限公司）

　　目前杭州社区商铺供求不平衡的现象非常严重。由于商铺衡量的价值主要还是在地段，社区商铺也一样，地段是首要考虑的因素。由于杭州城区地理分布的原因，和其他国内大中城市相比，市中心的社区商铺往往是有价无市：像孩儿巷、武林路的商铺，挂牌后很快就会被抢购一空。中山北路的商铺，目前价格已经到了6万元/平方米，武林路的商铺价格，每平方米达到6万元到8万元不等。同时我们也看到在这些地段的社区商铺，租金回报率也是相当高，孩儿巷出租的商铺，租金为3元-5元/平方米/天不等。

　　在一些已经比较成熟的区域，商铺价格也居高不下。在城西由于大量居住人口的涌入，带动周边消费力，促使商铺价格逐渐攀升：平均商铺价格从三年前10000元/平方米飙升到现在30000元/平方米。

　　问题是在目前这种价格趋势下，如何投资社区商铺？作为一个精明投资者要考虑三方面因素：

　　首先，投资回报率要稳定，目前杭州商铺投资回报率一般在8%上下。要选择好开发商，不要轻易相信开发商承诺，要了解商业整体规划，要追求长期稳定回报，不要只看前几年的固定租金回报。如果没有长期可持续发展的商业规划，这样商铺失败的几率是很大的。

　　第二，要看规划。尽管目前商铺入住率低，但由于政府规划，以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等，这样的商铺就算目前租金回报率低，还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设，如公交车站、学校等，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资了。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺，因为这些小区底商/沿街商铺会形成商业街的格局，将会带来理想的消费人流。

　　最后，要考虑到周边道路的宽度，沿街商铺是最为理想。路窄可以积聚人气，吸引客流。对于很宽的道路，投资价值的意义不大，因为只有车流，加上隔离带会截断人流。这样的商铺投资空间将非常狭窄。

　　在考虑上述几点因素后，还需要考虑经营的商业业态。合理的业态是以服务性业态为主，如：干洗店、便利店、音像制品店、面包房、餐饮等。作为商铺投资者要考虑到这些方面，如果选择只能在市中心百货公司出现的业态，如化妆品、香水、高档服装等，从消费者的品牌认知度，以及品牌自身的美誉度一般不会在社区商铺消费，这些品牌也不会选择进入社区经营。所以对于商铺投资者来说，选择合适的业态也很重要。

　　最后是观念更新，传统的“一铺养三代”的理念已不适合目前市场，如何做好与国际接轨，缩短与其他先进商业城市（如上海）的差距，才是杭州商铺投资者所要真正考虑的问题。

(责任编辑：廖翊珺)