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如何投资社区商铺
时间:2006年04月23日08:59 我来说两句(0)  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:杭州网-每日商报

  胡霞明(正合投资管理有限公司)

  目前杭州社区商铺供求不平衡的现象非常严重。由于商铺衡量的价值主要还是在地段,社区商铺也一样,地段是首要考虑的因素。由于杭州城区地理分布的原因,和其他国内大中城市相比,市中心的社区商铺往往是有价无市:像孩儿巷、武林路的商铺,挂牌后很快就会被抢购一空。
中山北路的商铺,目前价格已经到了6万元/平方米,武林路的商铺价格,每平方米达到6万元到8万元不等。同时我们也看到在这些地段的社区商铺,租金回报率也是相当高,孩儿巷出租的商铺,租金为3元-5元/平方米/天不等。

  在一些已经比较成熟的区域,商铺价格也居高不下。在城西由于大量居住人口的涌入,带动周边消费力,促使商铺价格逐渐攀升:平均商铺价格从三年前10000元/平方米飙升到现在30000元/平方米。

  问题是在目前这种价格趋势下,如何投资社区商铺?作为一个精明投资者要考虑三方面因素:

  首先,投资回报率要稳定,目前杭州商铺投资回报率一般在8%上下。要选择好开发商,不要轻易相信开发商承诺,要了解商业整体规划,要追求长期稳定回报,不要只看前几年的固定租金回报。如果没有长期可持续发展的商业规划,这样商铺失败的几率是很大的。

  第二,要看规划。尽管目前商铺入住率低,但由于政府规划,以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等,这样的商铺就算目前租金回报率低,还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设,如公交车站、学校等,如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业,那更是要抓紧投资了。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”,那也是理想的商铺,因为这些小区底商/沿街商铺会形成商业街的格局,将会带来理想的消费人流。

  最后,要考虑到周边道路的宽度,沿街商铺是最为理想。路窄可以积聚人气,吸引客流。对于很宽的道路,投资价值的意义不大,因为只有车流,加上隔离带会截断人流。这样的商铺投资空间将非常狭窄。

  在考虑上述几点因素后,还需要考虑经营的商业业态。合理的业态是以服务性业态为主,如:干洗店、便利店、音像制品店、面包房、餐饮等。作为商铺投资者要考虑到这些方面,如果选择只能在市中心百货公司出现的业态,如化妆品、香水、高档服装等,从消费者的品牌认知度,以及品牌自身的美誉度一般不会在社区商铺消费,这些品牌也不会选择进入社区经营。所以对于商铺投资者来说,选择合适的业态也很重要。

  最后是观念更新,传统的“一铺养三代”的理念已不适合目前市场,如何做好与国际接轨,缩短与其他先进商业城市(如上海)的差距,才是杭州商铺投资者所要真正考虑的问题。

(责任编辑:廖翊珺)



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