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置业指南:现在买房不如租房
时间:2006年04月04日10:49 我来说两句(0)  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:中国证券网.上海证券报】 【作者:乐嘉春

  对于居住在大城市里的人来讲,如何在买房与租房之间进行选择,确实是一件颇费心事的事情。目前我国不少大城市的房价仍然高于买房人的心理预期,而房地产市场似乎又已达到或经过了泡沫巅峰,买房将不得不承担更大的风险。
在这种形势下,如何来规划自己的住房计划呢?我们的短期建议非常简单,那就是“买房不如租房”。

  为什么这么说呢?我们不妨以上海为例来说明这一点。这可以从两大指标来分析,一是房价比因素。尽管目前上海的房价正在调整,但房价比依然维持在18:1,这一比例超过了1997年中国香港地区房地产泡沫破裂之前16:1的水平。这一数据说明,高得惊人的房价比反映出当地购买力已严重“透支”,即当地居民可支配收入的增长已远远跟不上房价上涨的速度,这才会让许多人感到上海房价为什么还是那么贵。另外,从售租比(售价/租金)这一指标分析,目前上海的售租比相当高,如果购房者全部用自有资金购房,租金的年毛收益率约为4.00%;如果购房者以20年七成贷款来按揭购房,租金的年毛收益率约为-2.00%。在一般情况下,当租金年收益率超过6%(即超过银行按揭贷款利率)时,投资性购房(包括自住性购房)才是相对合算的。现在,类似于股票本益比 P/ E的售租比已严重高估,反映出上海房价上涨速度已超过了租金收益增长的幅度,导致“以租养房”已难以轧平房贷的利息支出。上述两大指标反映出现在购买上海房子的风险比较大。

  在这种情况下,我们来分析一下到底是买房合算还是租房合算呢。目前,在上海买一套两居室的住房估计至少要花70万元人民币。如果你以七成贷款20年计算,49万元贷款要让你每月还上几千元,这是一笔不小的负担和压力,而你的还款总额可能要超过80万元。你会发现,你买了房子,却成了“负翁”,在为银行打工。当然,关键是看房价是否会波动,房价一旦向下波动就会损失“机会成本”。这也是目前买房的风险之一。

  我们再来看一下租房是否合算呢?如果现在你在你准备买房的地段租上一套两居室的房屋,可能只需花上1500--2000元。要是你把买房的钱存进银行,即便按一年期存款利息计算,70万元的年利息约为1.2万元,以利息充抵租金,这样算下来,你每年租金大约仅需0.6--1.2万元,换算成每月的租金为500--1000元。如果以20年期限计算,租金成本约为12--24万元,远远低于你的还款总额80万元及买房成本70万元。以你的买房成本70万元计算,如果租房的话,大约可以租上58--116年。如果将这部分资金用于购买国债的话,目前有超过10种以上的国债收益率超过3%,也就是说,可以不动用原来计划用于购房的70万元资金,就可以满足你目前的住房需求。

  如此看来,不算不知道,一算吓一跳,目前买房成本大大超过了租房成本。对于那些居住在大城市里的人来讲,租房可能是一个更为理性的选择。当然,我们并不是要鼓励所有的人都去选择租房,但对于那些超过50岁的人来讲,租房肯定比买房合算。你想一下,超过50岁的人再买房合算吗?把自己辛辛苦苦赚来的一生积蓄全部花在买房上值得吗?何必让房子使你的生活质量急剧下降呢?当然,传统文化因素使得不少老人总想给后辈留下点什么,但这种观念会渐渐发生变化的。

  一些业内人士目前正在讨论“倒按揭”的话题。什么是“倒按揭”?就是把你的住房按揭给银行,你可以每月或每年从银行获得现金,等你百年之后,你的住房再按市价出售,结算下来的余额再分配给你的后辈。这是一个非常好的办法,可以让更多的人不再套牢在房子上,让房子的固定资产变成现金流,使更多的人尤其是老年人过上幸福不打折的生活。事实上,即便没有“倒按揭”,我们还是可以按照这一思路去规划你的住房计划。

  住房问题已成为国人的一块心病,住房问题已经吞噬了我们的生活质量,何必让房子套住你的幸福生活呢?不要管别人在那里激烈争论些什么,只需算算你口袋里的钱,核计一下你将选择怎样的生活质量。在目前情况下,最理性的选择当然是------买房不如租房。

(责任编辑:廖翊珺)



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