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2套公寓加15万元存款等于什么?
时间:2006年01月27日07:27 我来说两句(0)  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:文章摘自“精品购物指南”】 【作者:赵秉杰

  王先生虽然刚刚步入中年,却早已是某大型企业的副总经理。两年前他住进了在京郊新买的别墅里,城里的两套公寓全部出租,以房养房。而今,有了儿子的王先生事业稳定,家庭美满,又有了一些积蓄的他还想投资买房,但是买公寓还是买商铺?原来的两套房子是继续保留出租,还是卖掉?怎样才更赚钱?王先生实在有些举棋不定。

  提案设计之一 15万元赚一套50万元的公寓

  如果王先生在维持现状的情况下,再投资买一套住宅,那么他只能选择总价在50万元以下的房产。因为以投资为目的,所以可以选择四环以内或轻轨沿线、或发展潜力较大的区域内的小户型,比如,后现代城的一居60平方米,均价7500元,总价45万元,首付款15万元,20年银行按揭贷款,月还款为2065元。目前后现代城一居室出租个人的最高报价为3000元/月。因此,王先生如果再买一套公寓,其租金收入基本上与银行贷款和物业管理费等维护费用支出相抵。15万元的投资相当于赚了一套房。

  提案设计之二 赚个小摊位外加零花钱

  假如王先生选择商铺的话,由于银行对商铺贷款控制较为严格,最高只能达到6成15年,因此,假设仅以15万元存款投资购买商铺的话,仅能选择总价在37万元以内的,可选商铺范围相当有限。目前市场上仅前一段锦绣大地物流港推出了最低价格在30多万元的铺位,他们采取了10年包租的销售策略,固定返租回报率为9%。

  15万元10年银行商业贷款,贷款利率按现行房贷利率上限6.12%计算,月均还款1674元。30万元,按9%返租回报,年投资回报总额为2.7万元,王先生每年投资净收益为6912元,15万元首付款的年投资回报率为4.6%。

  提案设计之三 一套小公寓换套大商铺纯收入增加2800元

  如果王先生选择卖掉一套房的话,由于二手商品房出售目前税费过高,他的最佳选择应该是将西直门的已购公房出售。为方便计算,我们假设该套房产的售价是50万元。那么王先生的收支将产生如下变化:

  1.首付款预算由原来的15万元增加到65万元。

  2.月租金收入减少2000元,因此工资收入中必须拿出2000元用于现有房产的还贷。

  如购买商铺,王先生就可以选择总价在150万元、月还款在9000元以内的楼盘,相对而言,目前市场上一些小面积的社区底商都可以选择。比如,位于西南三环沿线总量达200万平方米的万年花城,其2005年11月份推出的第一期底商价格在14000元/平方米左右。一套80平方米,位置相对较好的商铺,总价大约110万元。王先生使用5成10年银行贷款,月供7200元。一般中等商铺租金水平在5~8元/平方米·天,按中等最低5元/平方米·月计算,其月均租金收入约在1.2万元左右。其年投资回报率约为8.86%。

  这样,王先生除了将拥有一套公寓、一套别墅和一套产权商铺外,每月还将增加2800元的租金收入。

  链接

  买卖二手房 税费知多少

  印花税:谁也少不了 在二手房买卖过程中,买卖双方均须缴纳印花税,税率是房产成交价的0.05%。 买方:非普通住宅契税加倍

  根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,征收标准为:普通住宅1.5%,高档住宅3%,全部由买方承担。本市规定,住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房。这3个条件是:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140(含)平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

  卖方:年头长短定税费

  如果想卖房,那您所要缴的税款可能根据购房时间长短而有很大差异。2005年6月1日以后,二手房转让除了要交印花税、营业税、城建税和教育费附加以外,还要交土地增值税和个人所得税。取得所有完税证明后才能开出购房发票,才能办理产权证过户。

  如果购房时间小于两年,全额征收营业税,税款包括:0.05%的印花税、5%的营业税、0.35%的城建税、0.15%的教育费附加、土地增值税和个人所得税。

  如购房时间超过两年且不足5年,那只要缴纳印花税和个人所得税。如购房时间超过5年,您除了印花税以外,不需要缴纳任何其他税。

  部分税收优惠政策

  (一)自2005年6月1日起,对个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时免征营业税。

  (二)为了鼓励个人换购住房,对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳个人所得税,视其购房的价值可以全部或部分予以免税。

  (三)出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房,按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。

(责任编辑:姜隆)



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