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[独家]贷款人怎样利用好房贷新政策
 BUSINESS.SOHU.COM   时间:2005年11月28日17:48   来源:搜狐理财      作者:宗学哲
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  房市降温,银行着急-------贷款人怎样利用好房贷新政策?

    网友问题:

  我是搜狐理财的网友,年初以来,房价一直在调整,本来打算先租房结婚,然后等房价回落一段时间后买房,但女朋友的人家不同意,没办法,这几天只好忙着看房,想利用银行贷款尽快买一套比较合适的房子,然后元旦结婚。
通过,到几家银行转悠,我发现现在银行住房信贷中心的门前可以说门可罗雀,偶而有个客户来,银行工作人员表现出超常的热情,并且介绍他们银行刚刚推出的一些住房贷款的优惠举措,看来各家银行在住房贷款上不断推出了吸引顾客的新办法,能否请理财专家给广大搜狐网友介绍一下,贷款买房应当怎样利用好银行的新政策?(搜狐网友 边走边唱)

  “边走边唱”网友是个有心人,能从细微之处发现银行住房贷款的变化。过去,老百姓去银行贷款,几乎没有任何选择的余地:让你购买受益人为银行的“个人抵押商品住房保险”,你不买不行,同时30年贷款期内的保费要一次全部缴清,并且就连去哪家保险公司也要由银行指定……贷款人只能忍气吞声,“任人宰割”。不过,现在好了,随着房贷市场竞争的日趋激烈,各家银行都在转变经营观念,不断推出了一些为客户着想的房贷新举措,广大贷款者如果灵活利用好这些新政策就可以掌握理财的主动权。

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  选择房贷保险有窍门

  “房贷险”的全称是“个人抵押商品住房保险”,按照规定,购房者向银行贷款的同时必须在指定的保险公司一次性购买整个贷款期限内的房贷险。不过近来很多金融机构与保险公司联手,改变了这一传统做法,贷款人购买房贷险时,可以选择一次性缴清贷款期内的保费,也可以选择逐年缴纳。对贷款人来说,逐年缴纳保费可以享受更多的实惠。

  首先,年缴保费可以缓解经济压力。很多贷款者都是工薪族,在缴完按揭首付之后,各种开支付需求较大,所以这时节省一些费用会缓解家庭的经济压力。比如,向银行申请一笔金额为50万元、期限为30年的住房贷款,房贷险保费金额高达数千元,而选用年缴,第一年缴的保费仅为数百元。

  另外,年缴的方式更利于提前还贷。目前,考虑高额的贷款利息,很多人在贷款时就打算有了钱要提前还贷,按照保险公司现行的规定,提前还贷时真正退回的保费会大打折扣,甚至有的保险公司规定不能退保。所以,一次性缴纳保费的贷款人如果提前还贷会遭受保费的损失,而采用年缴方式则能进退自如,提前还贷时由于保费只缴到当年,所以不会造成损失,也不用办理繁琐的退保手续 。

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  “超按揭”房贷更实惠

  直客式房贷也是各家银行争相推出的一项新业务,它之所以叫直客式是针对间客式房贷来说的,这种又称为“超前按揭”的住房贷款是指购房者“绕”过房产商,按照“先贷款、后购房”的原则,直接从银行办理住房贷款并支付房款的一种贷款方式。

  直客式房贷的最大特点是可以一次性结清房款,从而能享受房产商一次性付款的优惠。一般情况下,一次性付款的优惠幅度为总房价的3-5%,比如用直客式房贷购买了一套价值40万的房子,一次性支付全部购房款如果能享受5%的购房优惠,采用直客式房贷比普通按揭就可以节省购房款2万元。

  同时,办理直客式房贷所节省的开支并非只是这2万元,节省购房2万元就可以少向银行申请2万元贷款,2万元贷款如何按30年计算,其贷款利息也会远远高于2万,并且房价越高,节省的开支越也就越多,所以,直客式房贷对贷款人来说是非常实惠的。

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  用好“宽限期还款”

  宽限期还款法是部分国有商业银行和股份制银行推出的吸引客户的房贷新举措,选择这种还款法,贷款人在贷款后的一定时间内(一般为一年),可以暂时不还本金,只需支付贷款利息。个人住房贷款借款人选择宽限期还款法的好处在于:

  一是有利于通过提高首付比例,减少利息总支出。在原来的分期还款方式下,借款人为减少借款初期的还款压力,往往需要在资金方面留有余地,这样,只能用减少首付款的方式来缓解,以保持一定现钞。而在宽限期还款方式下,由于有了宽限期,减少了借款初期的还款压力,从而可以提高首付比例、降低借款总额,进而直接减少利息支出。据测算,借款人每少申请1万元20年期的借款,在等额分期还款方式下,将少付5892.80元利息;在等本分期还款方式下,将少付5060.40元利息。

  二是有利于降低对正常生活的影响。对于借款人来说,还款压力最大的就是借款初期的几个月。采用了宽限期还款方式,借款人不用再为还款压力而改变生活计划,或者为不改变生活计划而错过购房时机。例如,某借款人准备在购房后的不久即购买汽车或者出国旅游,在传统的个人住房贷款方式下,由于借款初期的还款压力,借款人往往不得不改变计划,给借款人带来生活中的一些遗憾,而在宽限期还款方式下,由于缓释了借款初期的还款压力,可以保证原有生活计划安排和实施不受影响。

  三是有利于缓解家庭集中付钱的矛盾。在原来还款方式下,如果借款人刚交了首付款,又碰到子女上大学或出国留学等大额用钱时,家庭支付的压力很大。而宽限期还款方式由于增加了付钱的“缓冲”时间,可大大缓解家庭集中支付的矛盾。

  宽限期还款方式实际上是给家庭负债带来一个“缓冲”区间,可以使家庭生活更加从容和惬意。

(责任编辑:骆祖金)



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