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房贷利率固定 不一定省钱
 BUSINESS.SOHU.COM   时间:2005年11月08日07:03   来源:华商网-钱经      作者:小倩
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  文/小倩

  “银行怎么不通知一声就加息了呢?”贷款买房的人在房贷加息后,萌生了这样感慨,在他们看来,房贷利率应该是一成不变的,虽然这在金融市场上是不可能的事。

  现在,银行似乎听到了买房人的呼声,银行决定给“债主”一个选择固定利率的机会。
央行在月前公布了《2004中国房地产金融报告》,称“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”,这意味着房贷利率将有可能采取固定利率的新方式,这种方式最大的特点就是不再受整体利率调整变化的影响。届时,消费者可以选择两种还款方式,即固定利率还款方式和浮动利率还款方式。

  选择固定利率还款就比浮动利率还款省钱吗?笔者在咨询房地产经纪公司的专业人士后,得出结论:不一定。因为最终解释权还在银行手中,专业人士说,银行不会拿自己的利益开玩笑,由于目前房贷利率还处于上升时期,固定利率还款方式更可能是针对短期还款的,这样有利于银行对风险及利润的把控。从目前的实际状况来看,计划推出固定利率的银行很有可能会实施5年期的贷款期限,利率将会执行5.85%的标准而不是现行的5.27 %的标准,如果按照5.85%的标准执行,选择固定利率还款并不一定省钱。

  我们假设了4种利率变化的情况,结合具体的案例就会发现:固定利率还款不一定省钱。

  例如,李先生贷款30万元,贷款期限为5年,分别以两种贷款方式计算还款金额(均以等额本息还款方法计算):假设固定利率还款方式选择的利率为5年期的贷款基准利率5.85%,那么,其每月将还款5778.94元,5年还款共计346736.4元。相同的情况,李先生选择浮动利率还款方式,目前执行5.27%的利率(5.85%×0.9%)。假设4种可能出现的利率变动情况。

  相关阅读:固定利率房贷未必都利好 选择合适银行更重要  该如何打盘算

  假设5年内利率没有变动

  如果5年内利率没有变动,仍按目前年利率5.27%利率计算,李先生每月需还款5698.55元,5年总计还款341913元。比选择固定利率还款方式至少少还4823.4元。

  假设利率每年上调0.25个百分点

  第一年,年利率为5.27%,月还款额5698.55元,年还款额68274.6元。第二年年利率涨为5.52%,月还款额为5726.56元,年还款额 68718.72元。这样,五年共计还款344363.88元,比选择固定利率还款方式至少少还2372.52元。

  表1:5年期贷款利率每年上调0.25个百分点情况下还款额明细表

年份

年利率(%)

月还款额(元)

年还款额(元)

第一年

5.27

5698.55

68274.6

第二年

5.52

5726.56

68718.72

第三年

5.77

5747.97

68975.64

第四年

6.02

5762.61

69151.32

第五年

6.27

5770.3

69243.6

  (图表由链家市场研究中心提供)

  假设前两年利率每年上调0.5个百分点,后三年不变

  第一年,年利率为5.27%,月还款额5698.55元,年还款额68274.6元。第二年,年利率为5.77%,月还款额5754.66元,年还款额69055.92元。从第三年开始,年利率均为6.27%,每月还款额5797366元,年还款额68274.6元。五年共计还款346046.28元,比选择固定利率还款方式至少少还690.12元。

  表2:5年期贷款利率前两年每年上调0.25个百分点情况下还款额明细表

年份

年利率(%)

月还款额(元)

年还款额(元)

第一年

5.27

5698.55

68274.6

第二年

5.77

5754.66

68718.72

第三年

6.27

5797.66

68975.64

第四年

6.27

5797.66

69151.32

第五年

6.27

5797.66

69243.6

  (图表由链家市场研究中心提供)

  假设第一年利率上调1个百分点,后四年不变

  第一年,年利率为5.27%,月还款额5698.55元,年还款额68274.6元。从第二年开始,每年年利率为6.27%,月还款额5811.09元,四年共还款额278932.32元。五年共计还款347206.92元。比选择固定利率还款方式多还470.52元(如果固定利率高于基准利率,那么此种假设情况下,选择浮动利率还款方式也有可能比固定利率少还款)。

  综上所述,如果央行最终实行固定利率个人住房贷款方式,选择短期房贷的消费者应仔细考虑选择哪种还款方式更科学经济。专业人士认为,在浮动利率短期内不会有太大上调的情况下,短期贷款选择浮动利率贷款方式,会比固定利率方式更省钱。当然这里还要参照固定利率的制定标准值,如果固定利率的制定值明显高于目前5年期执行的房贷利率,相对来说选择浮动利率更优,反之亦然。 

  相关阅读:房贷险退保缘何要倒贴钱  70-80年代生人的买房辛酸史

(责任编辑:赵强)



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