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二手房买家毁约典型案例
 BUSINESS.SOHU.COM   时间:2005年09月26日17:42   来源:理财周刊      作者:江南 王涌 熊立民
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  文/本刊记者江南

  律师点评/上海震旦律师事务所王涌律师

  上海四维律师事务所熊立民律师

  在上海楼市的一路下行中,二手房市场也不可避免地进入了“事故多发地段”,各种前所未现的纠纷缠绕于买卖双方之间。

  本刊记者近日走访多家律师事务所,搜罗了一些具有当前典型意义的毁约纠纷,从中不难发现,尽管违约事实各异,有些几近荒诞,但核心无非是要把楼市下跌的损失想方设法地转嫁给另一方承担,让别人“背黑锅”而自己“滑脚”。

  所有房产投资者应以此为鉴,避免自身陷入如此法律旋涡。

  案例一:故意不贷款被“拗”定金

  2004年3月,李文满在上海莘庄地区购买了一套面积不大的老公房,想通过出租投资赚钱,当时这套55平方米的房子花了他38万元。

  经过一年时间的尝试,他决定卖出这套房产,因为出租收益并不如预期的多,而当时的房价涨幅又颇高,让他很动心,于是他在当地的一家中介公司挂出了转让的牌子,叫价45万元。

  2005年3月11日,中介通知他,有位先生对挂牌的房子有兴趣,想上门来看。于是,当天晚上,买家郭先生上门看了房子,表示很喜欢,并商谈下降一些价格。

  经过1天时间的商量,买卖双方迅速达成协议,43万成交,并于3月13日签订转让协议并交了定金四万元。

  记者看到,在这份转让协议以及和中介签署的居间协议中都有这样一个条款:“如果买家无法办理出房屋贷款(50%部分一次性自付,50%部分贷款),该协议自动终止,定金全额返还,并不收取任何其他费用。”

  不办贷款

  签了协议后,中介找李文满商量,说现在的二手老公房贷款办理有点难度,担心郭先生办不出来,让他想想办法。

  李文满想起来自己认识一个熟人在一家担保公司就职,就去找他询问。那位熟人在详细了解了这个情况后,表示解决办法很简单,只要通过他们的渠道向银行申请,绝对能办下来贷款。

  于是李文满立刻将这个消息告之郭先生和中介,并帮下家联系好了所有担保公司的事项,让他3月14日去办理手续。

  谁知风云突变就在那几天。郭先生3月14日没有出现在担保公司门口,李文满跟他联系后他表示推迟一天,3月15日去,可是到了时候他人到了但是居然没带任何证件材料,于是只得约好3月17日再去。但是到了那天上午,李文满收到一条来自担保公司的短消息说:“郭先生打电话来说他不用贷款了,请你不用来了。”

  此时,李文满想起最近中央刚刚下达了一系列稳定房价的措施,社会上也在传说房价可能要跌,于是怀疑下家是否考虑到这一点,想撤回投资。

  3月20日,双方在中介的撮合下再次见面,事实印证了李文满的猜想,下家明确表示,因为贷款无法申请到,他无力购房,要求返回定金。

  公堂相见

  由于李文满不同意全额返回定金,而郭先生则坚持贷不出款的责任不在己,双方只能上法庭理论了。

  5月9日开庭。法庭上,原告郭先生表示,办不出贷款的是因为李文满不配合,应该他去办证明出示材料的他都不去。这一点经过中介公司和担保公司的证明被驳斥了,因为他们都证明李文满对贷款一事非常起劲,每天通过电话联系,还上门等候。

  于是郭先生又表示办不出贷款是因为银行方面的政策调整,不给老公房贷款所致,但担保公司出示的材料又证明,通过他们运作,贷款也是可以顺理成章地办下来的。

  最后,理屈词穷的他甚至搬出自己经常不交手机费,资信记录不良,银行肯定不给贷款等等。然而经过调查,他的确有笔手机费欠帐,不过是当年4月的,也就是双方发生纠纷后的,不排除他故意搞坏自己信用记录的可能。

  经过调解,最终双方达成协议,定金4万元返回一半,李文满获得2万元的补偿,所有中介费用由郭先生承担。

  律师点评:

  此案原告要求全额要回定金,就必须证明他通过自身的力量无法办理出银行贷款的事实。然而他显然无法提交任何这方面证据,他既没有来自银行的证明,告之为何他的贷款办不了,甚至还有担保公司出来证明他可以办而故意没有上门去办理,故此他的说法完全不被法院采纳。

  合同涉及的合同写得很清楚:买家无法办理出房屋贷款……,“无法”是客观不能,郭先生不去办理贷款手续则是主观不愿,不属于合同可以自行终止的情形。

  房产投资者需要明确的是,“定金”是有明确法律含义的用语,无合法理由毁约,定金必然受损。


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(责任编辑:李江平)


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