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想投资 把钱投向不动产
BUSINESS.SOHU.COM 2004年7月30日09:09 来源:[ 北方网 ]
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  和股票、证券、存款等投资形式不同,不动产由于具备着先天的刚性特质,而成为稳健型理财的首选方式。

  对于大多数投资者而言,投资怎样的项目?以何种方式投资?回报率如何计算?等等问题都不容忽视。要进行不动产投资,首先得把这一系列问题捋出个头绪。

  先天优势确定走势稳健不动产投资的稳定性是其吸引投资者的决定性因素。就现阶段城市发展环境来看,这种稳定性则是城市不动产普遍具有的先天特质,也将因此成为投资收益的基础保障。

  不论是政策变化还是现实供给状况,土地可利用资源的日渐萎缩与人口增长带来的居住需求增加之间,正在形成越来越鲜明的矛盾。也正因此,房产的自身价值和租金也都开始随着市场供求关系的紧张,而日趋上涨。这种走势,也恰恰形成了投资者投资不动产的良机。

  近两年的房地产开发与销售开始凸现的一个重要特征就是,改善型住宅和投资型购买比例正在急剧增加。一些投资者坦言,虽然现在可选择的投资理财品种越来越丰富,但大多数方式的风险性都比较高。例如,基金、保险等新型投资渠道虽然能够分散投资风险,但因现有通货膨胀率的影响,而使利润变得微乎其微;而被认为最安全有保障的存款储蓄,眼下则处在了年均负利率1.5%的尴尬境地。不断调低的银行利率以及居高不下的高通胀率使得传统的投资方式,在回报率方面受到质疑。而房产之类不动产投资,则恰好弥补了投资方式的缺口。

  转手、出租各有千秋不动产投资的方式中,最常用的是将所购房屋进行出租或转手出售。仅就这两种方式相比较,则还要根据房屋和购买人的情况进行具体问题的具体分析。

  从近三年来本市房地产市场走势变化来看,房价的涨幅比较明显,相比之下,高端物业的走势则显得更加平缓。有关统计显示,本市房价上升幅度从2001年的12.4%,2002年的15.2%,再到2003年的21.6%,其走势一直保持着相对高速的增长势态。另一方面,高端物业在房价走高的环境下,却保持着比较平稳的增长速度和幅度,即近三年来一直保持着15%左右的增长率。

  有关专家认为,作为投资方式的一种,不动产投资可以根据其获利方式和周期,分为长线投资和短线投资。购买不动产,再转手出售的方式,相当于短线投资,其优点是周期短、收益率明确。但进行这种投资的前提是必须要对所购不动产的价格和升值空间有足够把握,转卖前的等待时间也需要投资者有一定的心理准备。否则很容易造成大笔资金的占压,影响其他方面的资金运转。

  相比之下,出租方式则相当于不动产投资的长线经营。除了中低市场很多二手房和普通商品房的简易出租外,高档房市场的高端物业与出租市场,成了本市供需异常旺盛的一个时常区间。专家认为,高端物业由于其面对的客户人群相对稳定,租金回收情况也比较乐观,因此一些短期波动不易波及这一市场,过激的增长和下跌都不会在高端物业市场频频出现。对于追求长期投资效果的稳健型投资者而言,不动产高端出租市场更适合进行投资和经营。

  

  延伸阅读:房产投资计划解析  做一个精明的房东

 

  房屋素质要谨慎挑选

  因为高端住宅市场的出租状况乐观,很多投资者认为只要在一定价位区间内选择一些高价项目就可以“高投入高产出”了。其实未必,高端房地产市场的产品品质和发展前景,更加需要购房者谨慎挑选。

  首先,要选择人文环境和生活设施都比较优越的地段,否则很难吸引到高端租住客户的注意。例如,同样是6000元/平方米以上的高档住宅,地处近郊的一些别墅项目,如果作为一些时间比较自由的家庭居住或第二居所都比较适合,但在高端物业出租市场却鲜有问津。原因很简单,高档租住市场的主要客户群就是一些外籍或外地公司的高级经理或技术职员,其选择租住房屋的标准也主要集中在交通便捷、生活设施齐全、物业服务成熟等方面,市中心区的高档公寓大多比较受到这类人群的青睐。

  同时,如果投资高档住宅旨在出租,那么购买精装修的国际公寓是最保险也是最经济的方法。作为本市奥林匹克配套区的时代奥城项目推出的精装修国际公寓,在销售中的很多记录都印证了这个结论。一些外籍人士特意跑到现场看盘,并表示,房屋的精装修效果很符合国际化简约的居住风格,其周边已经具备的一些就学、购物、医疗等配套设施也非常便于生活,而即将建成的奥城商业区也集合了很多国际商业品牌,对于高级白领和外籍人士来说,其消费和日常休闲都可以在生活区附近解决,非常方便。

  120-150平方米户型最抢手

  虽然很多外籍和外地人士都很看好时代奥城等市中心项目,但由于在天津工作时限或短期资金等问题的制约,很多人更愿意租住高档公寓。这也就给本地的投资者提供了更广阔的投资空间。而确定最好出租的户型与体量,则是投资高端不动产的重要环节。

  上海联恒市场调研机构深入分析本市外籍客户租赁需求及未来十年动态发展情况的报告显示,天津高端不动产出租市场中,120-150平米的户型最受市场偏爱。时代奥城项目负责人表示,从以往高端租赁市场的经营情况来看,120-150平方米范围内的户型在资金回报率和求租率等方面都远远优于其他户型。这也是很多购房者抢购这类产品的主要原因,而该项目由于在地理位置、周边设施、人文环境等方面都非常吻合这些高端消费人群的需求,因此,客户对于这类产品的需求量也非常高。

  投资者王先生表示,非常看好月租金数千元的高档租赁市场,但最主要的还是要选定一个有潜质的项目和好出租的户型。听说时代奥城项目将于下月初推出一批120- 150平方米的户型,并且集中在15和16号楼,王先生表示,这种集中的热门户型非常适合作不动产投资。因为这类户型的出租率非常高,租户素质和文化背景也都比较接近,容易管理,也容易吸引类似的租户,如此便可以形成一个良性循环的圈子,为投资回报率提供稳定的保障。

  投资回报需精打细算要把资金都投向不动产投资,还需要将回报率仔细计算比较,再作决定。

  一份关于天津市各个地段高档住宅项目出租情况和价格比较的调查中显示,在天津现有的高档物业集中区域如友谊路、水上、梅江等同等条件的高档楼盘中,水上版块的物业租金明显高于其他版块,特别是在7000元/平方米以上价位的高档物业,出租率和回报率优势更为明显。业内人士分析其原因在于,天津市租用高端物业的客户多为外籍人士,而水上板块的地理优势和畅通的交通条件,已经使之形成了外籍人士聚集地,其房屋租金也随之居于各区之首。

  另一方面,关注地段的升值前景也是不动产租住市场发展的重要因素。例如作为天津奥体中心配套区的时代奥城,随着2008年奥运的临近,其地块升值潜力已经开始表现出来。投资者和有关专家认为,2007年底全面竣工时,时代奥城将不仅为奥运会提供全面的服务功能,其项目及四周势必将形成一个完整的城市功能中心,该区域的房产增值空间也将进一步扩大。

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