从丑小鸭到白天鹅 富爸爸喜欢《乌龟与兔子》的童话故事，有一次他曾经对我说：“我之所以成功，是因为我一直是一只乌龟。我来自并不富有的家庭，在学校不是聪明的孩子，我没有读完中学，我也不是特别能干。但是，我比很多人富裕得多，仅仅因为我从不停步。我从来没有停止过学习和拓展自己可能的现实。” 富爸爸喜欢童话和圣经故事，在本书卷首我曾经与大家分享了大卫和歌利亚的故事。富爸爸喜欢大卫这个小家伙用投石器杠杆击败巨人的故事。富爸爸喜欢童话故事，但他并不是一个伟大的读者，他从那些童话中吸取生活的经验和教训，并用来指导自己的生活，指导自己从一无所有到资产万贯的一生。 曾经有好多次，我和金濒临破产，身上的钱所剩无几，我就会找一个地方静静地坐下来，回味富爸爸讲给我的乌龟和兔子的故事。我记得他说：“人的一生之中，会经常遇到那些比自己更聪明、更快、更富有、更有权力、更有天分的人。他们开始领先，并不意味着一定会赢得这场人生的比赛。如果你对自己有信心，做那些很多人不愿意做的事情，每天都争取一点进步，那么你一定会最终赢得人生的比赛。” 富爸爸喜欢的另外一个童话是《三头小猪》的故事，他常常将这个故事和乌龟与兔子的故事结合起来。在我12岁左右的时候，富爸爸说：“搭建财务屋子时,不同的人使用的材料也不同，穷人用的是稻草，中产阶层用的是木棍，富人用的是砖石。作为一只成功的乌龟，虽然步履缓慢，但是一定要确保自己搭建的是一个砖石结构的房子。” 1968年，当我离开纽约的大学回家过圣诞节时，富爸爸和他的儿子邀请我到他们的新居作客，新居位于他们新饭店的顶层。当我们站在阳台上，凝视着白色的海滩和湛蓝的大海时，他忽然问道：“你还记得我曾经告诉过你的那些故事吗？还记得《乌龟与兔子》和《三头小猪》的故事吗？” “当然，我记得非常清楚。”我半天才反应过来,依然惊讶于他们如此美丽豪华的新居。 “好了，好好看看，这幢屋子可是砖石打造，一点不假。”他的嘴角露出一丝微笑。 当时，富爸爸没有再讲其他东西。他只是反复给我说了前面两个童话，以至于我感觉那些童话都快变成生活中的真实故事了。的确，他像一只乌龟，走过一条更长、更慢而且不安稳的道路，但是现在终于获得了成功，而且爬得更高。他当时49岁，一路上已经超过了很多兔子。 我也记得穷爸爸用木棍搭建的屋子，那也是一座价格昂贵的屋子，位于檀香山的小康生活区。当时穷爸爸刚刚升任夏威夷州教育局长，达到了自己人生的巅峰，成了公众人物。这些都同富爸爸一样,不同的是他们中一个人控制着自己的未来，另外一个却没有。一个生活在砖石打造的屋子里，另外一个则不是。三年以后，穷爸爸失去了安稳、可靠的工作，留下来的只有那座木棍搭建的屋子。 丑小鸭的意义 1968年，富爸爸站在自家豪华公寓的阳台上，提醒我回忆另外一个童话故事。我从来没有想到这个童话对他有那么重大的意义，因为在我和他儿子迈克的孩提时代，他一直没有在我们面前说起过。“你知道丑小鸭的故事吗？”他问道。 我靠着阳台，点了点头。 “在我一生的好多时候，我都把自己看做一只丑小鸭。”富爸爸徐徐道来。 “你在开玩笑吧，是不是？你怎么能将自己看做是一只丑小鸭？”我简直不能相信，因为富爸爸是一个英俊潇洒的男人。 “当我13岁辍学的时候，我像一个旁观者那样看待这个世界。在这个社会中，有些人不能适应，有些人已经远远落伍。我在父母的商店里帮工的时候，那些中学橄榄球队的男孩子常常欺负我，推搡我，甚至毁坏商店里的东西。那些年龄稍大欺凌弱小的家伙，常常跑进我们的店铺，将货架上的罐头摇下来，或者将柑橘扔到路上去，并且一直骚扰不断。” “你反击过他们吗？”我问道。 “当然，曾经有两次，不过我最后被他们揍得鼻青脸肿。”富爸爸说:“我在这里不是给你讲那些身强体壮、欺凌弱小者的故事。其实，在这个世界上，还有另外一种欺凌弱小的人。” 我惊诧于富爸爸的这段经历，静静地朝阳台下面看去，听着他的讲述。 “我还碰到过一些有知识或学院派十足的欺凌弱小者，他们走进商店，用高人一等的口气对我讲话。因为他们自恃受过良好教育，觉得比其他人聪明，而且瞧不起我们这些没有上过学的人。” “我们学校里这类人很多，”我插了一句，“他们自认为比你聪明，或者有更高学位，好像就有了资本与你谈话或相处时颐指气使。” 富爸爸点点头，接着说道：“在店铺工作时，我还遇到了一些在社会上欺凌弱小的人。他们趾高气扬，仅仅因为他们出生于富豪之家，或者因为漂亮、性感、潇洒、有人缘。当我为他们服务时，常常被他们嘲弄。记得有一次我向一个姑娘打听时间，她周围的朋友立刻哄笑一片。我还记得有一个女孩子对我说：‘难道你不懂得富家千金从来都是不愿意与穷小子一起约会吗？’这些话的确深深伤害了我，直到现在也不能忘怀。” “这些事情还在继续发生，”我接着说,“我曾经遇到过一个女孩子，她说因为我上不起艾维联盟学校，所以不愿同我一起出去。” “哈，至少你现在也是大学生呀，”富爸爸笑了笑说,“当我的同龄人纷纷走进大学校园的时候，我感到特别孤独忧伤，感到自己已经落伍，成了一个多余的人。因此，多年以来，我一直觉得自己就像一只丑小鸭。” 富爸爸以前从未与我们分享这段历史。我当时21岁了，明白自己和迈克拥有富爸爸所没有的优势。我知道有时他的生活辛苦异常，需要付出很大劳动，但是我从来不清楚那对他内心到底有过多大影响。 站在这个临海的豪华阳台上，我慢慢意识到，可能就是怕我感到难过，富爸爸以前才不愿意提起自己过去丑小鸭般的生活。平时他常常微笑，一脸的幸福，根本也没有机会提起这些让人伤心的事情。过了会儿，我问道：“你用丑小鸭的故事激励自己不断前进，是吗？你不愿意用那个童话故事为自己的过去忧伤，是吗？” “是的，”他说,“我用过丑小鸭的故事、三头小猪的故事、大卫和歌利亚的故事,还有乌龟与兔子的故事不断激励自己进步。不是被遇到的各种欺凌弱小者所吓倒，而是用他们势利的言行激励自己做得更好。现在，我们拥有了砖石建造的公寓，自己就住在顶层的豪华房子里。如果没有从那些童话和圣经故事中汲取力量，我也许就不会有今天。我不再是丑小鸭了，通过建造自己的砖石房子，像大卫那样运用杠杆，像乌龟那样花费了大量时间，我终于站在自己成长的街区的巅峰。” “你变成了天鹅吗？”我笑着问了一句。 “噢，还没有达到，”富爸爸会心地笑了，“关键在于，如果愿意，我们能够成长、发展并且在生活中取得很大变化。另外一点就是，那些童话故事能够成为现实，丑小鸭会变成美丽的天鹅，慢乌龟能取得赛跑的胜利。” 丑小鸭变成了富裕的天鹅 在我的投资培训班上，我常常列出下面退出战略： 穷人 年收入25万美元或者更少 中产年收入25万美元到10万美元之间 小康年收入10万美元到100万美元之间 富裕年收入100万美元或更多 极度富裕月收入100万美元或者更多 我请培训班上的学员不要成为习惯于撒谎的匹诺曹，如果他们继续做现在正在做的事情,就要说出他们真实的想法来。我问他们：“如果你们继续做现在每天都在做的事情，等你65岁退休的时候可以达到什么样的财务水平？”我同时提醒他们，只有不到1%的人最终达到了小康生活水平之上。 很多人承认，退休时只要能达到中产阶层的水平就已经心满意足了。他们最关注的是退休时能够脱离贫困阶层。也有些人提出了我盼望已久的问题：“我如何才能超过小康水平？”当时提出这个问题的人，很有可能在财务上由丑小鸭变成白天鹅。 在这个投资培训班上，我再次讲起了富爸爸告诉过我的童话和圣经故事。我问他们：“你能从这些故事中悟出些什么道理，并把它们运用到自己的生活中去吗？你能找到一些适合自己的一些启示吗？你能想像一下，自己在财务上从一只贫困的丑小鸭变成富裕的白天鹅的情形吗？”有一些学员做了，另外一些人则茫然不知所措，觉得我怎么能在投资培训课上讲这些童话故事呢。 接着，我说道：“对我而言，从中产阶层的观念达到小康的观念，其间变化之大足以与从丑小鸭变为白天鹅相媲美。” 从慢速计划到快速计划 在我的一节课上，有位年轻的女士问道：“第一步应该怎么做？” 回答这个问题之前，我拿出了下面这个挂图。 接着，我说：“1989年，市场低迷下滑已经持续了两年，我和金制定了自己的计划。那是一个慢速计划，我们打算十年内每年购买两处房地产。由于市场整体滑坡，我们发现了越来越多的交易和惊慌失措的人。不到一年时间，我们已经从大约600个房产项目中购买了5个小型租赁房产，每一个都给我们带来了相当的现金流。不过，现在市场情况不断恶化，更多的交易机会出现了。我们面临新的问题：自己的钱也已经快要用完了。” “这样，你虽然有了很好的投资机会，但是你的钱已经用完了，是吗？”那个年轻的女士问道。 指着挂图上的玻璃杯子，我回答道：“是的，我感到自己处于环境的极限，也就是现实的极限。” “那也就到了改变自己现实的时候了，是吗？”另外一个学员问道。 我点了点头，说道：“是的，是到了改变自己的环境否则就要失去机遇的时候了。” 课堂上寂静一片，大家认真地听着我的谈话，我知道自己已经充分调动了大家的注意力。接着，我问道：“你们中有多少人曾经看到了机会，但是却感到自己无法抓住？” 在场的很多人举起了手。 “当这种事情发生的时候，”我说:“那就意味着你已经达到了自己环境的极限，也就是你认为自己最大的可能的极限。同时你也已经达到了内容的极限，它是自己应对各种困难和挑战的知识总和。” “接着又发生了什么？我们应该如何应对？”一个学生问道。 “很多人选择了放弃，他们说‘我做不了’、‘我买不起’。很多人会征求朋友们的意见，他们的不少朋友告诫他们不要冒险，要稳妥行事。” “那你本人是如何做的呢？当你意识到自己的计划过于缓慢，而现在出现了机会，资金却已经用完，你怎么办？”一个学员问道。 “首先，我要做的就是承认自己是一只也想放弃的乌龟，但事实上这并不是放弃的时间，而是继续前进的时间。我也明白那是一个更有可能成为天鹅的时间，正如脑海中许多童话故事所讲述的，我选择了继续前进而没有放弃。我不知道怎么做，但我知道自己应该做些什么。这种局面持续了好几周。在和金结束了一次旅行回家后,我刚刚放下手提箱，电话铃响了。电话是我很信任的一个房地产经纪人打来的，他兴奋地对我说：‘我刚才发现了一个很好的机会，如果你有兴趣，我可以给你比别的客户提前半个小时的时间。’” “那是一个什么交易？”一个学员问道。 “经纪人告诉我，那是一个有12个单元的公寓，地理位置优越，主人急于出手，标价仅仅只有335万美元，要求支付定金35万美元。经纪人接着用传真发来了房产收支概算材料。” “你立刻买下了吗？”一个学员问道。 “没有，”我回答说，“我告诉经纪人，给我半个小时，我马上去那里看看。当我赶到那里的时候，我才真正明白这是一笔多么划算的买卖。我跑向一个收费电话亭，告诉经纪人我决定买下它。” “即使你没有资金，你也敢这么做？”另外一个学员问道。 “我两手空空，刚刚完成了第五笔生意。我们确实资金紧张，因为我们同时投资房地产和其他商业项目。但是，即使我们没有资金，我仍然按照卖主的要价，五年期利息8%付给他30万美元。这是一笔颇具诱惑力的买卖，实在太吸引人了。” “为什么这是一笔划算的买卖？”另外一个学员问道。 “有很多原因，首先是主人就生活在那里，从没有提高过租金。房客是主人的朋友，主人从来没有想过要他们支付更多租金，因此租金比市场价低了25%。第二个原因是，主人年岁已大，他们没有精力管理，打算自己搬出去。作为不成熟的投资者，他们根本没有想到自己房产增值。相反，他们担心随着经济不景气，房价下滑，所以急于出手。第三个原因是，距离那里1英里远的地方正在建造一个计算机芯片工厂，将会有一千多名新雇员迁来，这必然会带动本地区房租上扬。但是，这些都不是我去银行贷款买房的原因。我找来经纪人，告诉他我打算完全接受他们报价和要求。现在，我面临的惟一困难是，怎样在30天内，也就是那对夫妇即将搬出时，筹到35万美元现金。” “在那30天内，你是不是经常问自己‘我怎样才能买得起？’”一个学员问道。 “连续两个晚上，我们辗转反侧，难以入眠,”我说，“我们不是担心自己能否承受，我们一直问自己为什么这样疯狂。我反复问自己：‘我为什么要这样做？我们现在干得很好，各项投资也运行平稳，为什么还要拓展自己的舒适边际？’我一直考虑35万美元的事情，我明白这个钱数比很多人税前年收入还要高，而我必须在一个月之内筹到。我也想放弃，自信心受到挑战，我感到自己无力、愚笨。四个晚上过后，我终于平静下来，开始问自己：‘我们怎样才能买下它？’” “你到底是怎样买下它的呢？或者说，你买得起吗？”一个学员问道。 “最终，在激动、祈祷、尽力说服自己不要放弃之后，我拿着文件来到银行，向银行经理说明了情况，他拒绝贷款给我们。我问为什么，怎样才能做得更好。在他讲完之后，我又赶到了另外一家银行。尽管我的表现比第一次好了一些，但还是被拒绝了，我又一次问银行经理为什么。等到了第五家银行，我已经掌握了很多银行家希望得到的信息，了解了他们为什么希望得到这些信息，他们希望怎样将这些信息传达给自己。尽管我的表现有了很大改善，我们的要求还是被他们拒绝了。我和金几乎就要放弃了，但还是走向了第六家银行。这一次，我们准备得更加充分，也明白了一项投资之所以是好投资的原因。为了说服第六家银行，我们准备的东西甚至超出了这项投资本身。我们的陈述更加明晰专业，都是银行家们希望听到的话。我们的数据精确，将前面其他五项投资也囊括在内。我们可以用银行家的词语和数字解释这为什么是一项很好的投资，第六家银行终于答应了。两天后，银行给了我们35万美元支票。又过了三天，他们让我们去契约暂管办公室办理房产购置手续。” “在那以后又发生了什么？”一个学员问道。 “房地产市场持续走低，我们继续购买，”我回答说，“即使我们手头的钱很少，我们还是继续购买。到了1994年，房地产市场回暖，我们终于获得了今后生活的财务自由。1994年，那座12个单元的公寓售价超过了50万美元，也为我们每月带来了1 100美元的收益。其中我们用165万美元的资本收益,通过纳税延迟购买了我们至今拥有的一座有30个单元的公寓。这座有30个单元的公寓为我们每月带来了5 000多美元的收益，加上其他产权和投资，我们每月的被动收入超过了10 000美元，这足以让我们过上小康生活。不久，我们就退休了。我们每月的被动收入超过了10 000美元，支出是3 000美元左右，我们终于获得了财务自由。” “那就不是运气，”一个学员说，“那是你的计划不断积累的结果。” “我们等待机遇垂青，也抓住了这个机遇，”我说:“1994年后不久，房地产市场飞速上扬，找到这样的机会就不大容易了。” “因此，你没有用自己一分钱，就赚了很多钱。”一个学员问道。 “是的，那件交易的确如此。不过，我并不想建议你们那样去做。如果不懂投资项目，如果事情并不如你想像的那样顺利，没有资金投资房地产要冒很大风险。我遇到很多没有资金的房地产投资者，他们发现房地产项目上的投资支出远远超过了自己的实际收入。我的一些朋友因为购买地产和公司时过分依赖杠杆作用，而最终陷于破产。这也是我为什么不公开鼓励大家购置无定金房地产项目的原因。在涉足高度的杠杆交易之前，我鼓励大家能有一些购买销售经验，尤其是管理房地产的经验。在购买那座12个单元的公寓之前，我曾经看过数百个其他房地产项目。我们公司的投资也带来了大量现金流，足以应对任何意外的投资损失。无需首付款的房地产项目，往往过度依赖杠杆作用，一旦出错将会大大影响你的生活。因此，我再次重申：我不向任何人推荐自己的做法。我告诉大家这个故事，还有另外一个原因。” “还有什么原因？”另外一个学员问道。 我再次走到了挂图前面，在上面画了些东西。 “我告诉大家这个故事，也是为了解释自觉拓展、增加个人环境的重要性。”我说。 “今天，由于你个人现实和教育的积累，购买335万美元的资产对你来说就很容易了。你的意思是这样吗？”一个学生问道。“是的，我现在感到相当容易。”我说，“回过头去看，35万美元现金支出是一笔大投入和一个12个单元的公寓成为很大的项目，都是很可笑的事情。但是，在那个时候，这的确是一个很大的数目。而且更为重要的是，我和金自愿超越了自己原有的环境和内容。” “不过，大多数人不愿推展自己舒适边际，”另外一个学员说，“大多数人更容易安稳做事，并且说‘我买不起’。” “那也是我的经验，”我说，“我认为，只有不足1%的美国人达到小康生活线以上的一个主要原因，就是很多人发现了不容易超越个人现实、环境和内容。很多人往往根据已有的知识，解决自己的财务问题，而不是拓展自己的知识，解决更大的问题。很多人不是主动迎接更大的财务挑战，而是劳碌终生，用自己感到舒适的方式去解决。他们宁愿做贫穷而美丽的天鹅，也不愿冒险成为一只丑小鸭。” “你是不是又将自己变成了丑小鸭？”一个学员笑着问道。 “是的，”我说,“在那座335万美元的公寓交易之后，我们发现很容易达到投资200万美元的水平。从1994年到2001年，我们房地产投资额达到了250万美元，被动收入也很容易就达到了16万美元。我们肯定达到了小康生活水平，而且也已经开始走向富裕。对于了解我们的朋友来说，一定会记得《富爸爸,穷爸爸》的草稿就完成于1995年到1996年，现金流游戏设计制作于1996年，我又重新回到了商界。同时，在1996年我明白应该如何通过最初公开上市（IPO）程序让公司上市，那是我遇到彼得以后的新收获，这段经历在《富爸爸投资指南》中作过介绍。同样在1996年，我和金遇到了莎伦·莱希特，《富爸爸,穷爸爸》也已经出版。1997年秋天，我和金以及莱希特女士注册成立了现金流技术有限公司。我们进入了一个新的世界，拥有了新的环境,新的内容和朋友。我们的房地产投资达到了250万美元。” “所以，你继续向别的领域拓展环境，但不再扩大房地产项目的投资。你是这个意思吗？”一个学员问道。 “那正是我要说的，”我接着说道，“我与莎伦合作著书、创立公司，我们的小公司快速成长，远远超出了最初的预想。如果没有莎伦，我就绝不会像今天这样成功。通过与彼得五年的合作，我们在未来几年将会有四家或六家公司通过最初上市（IPO）程序公开上市。现在都已经进入商业运作或者最初公开上市（IPO）程序，我们的可能性现实已经得到了显著拓展。我们的商业环境和最初公开上市程序也已经取得了质的飞跃。” “但是，你在房地产项目上的现实依然没有改变，”一个学生说，“仍然是从335万美元12个单元的公寓起步，总金额还是保持在335万美元到250万美元之间。那是你准备讲的，是吗？” “是的，”我说,“在某个财务领域取得进步，并不意味着他们可以拓展到所有领域。那也是2001年，我和金决定重新涉足房地产业，再次拓展自己环境的原因。” 致富变得更简单 多年以前，富爸爸对我说：“富人更富的一个原因就是：如果找到了致富模式，致富就会变得很容易；如果没有找到致富模式，致富就总是很艰难，永远贫困属于必然。” 我在现实、环境和内容这些课题上花费了很大精力，主要原因就是那是富爸爸的致富模式。他从来不说‘我买不起’、‘我做不了’，从来没有停止对自己现实的拓展。正如你们已经知道的，富爸爸用童话和圣经故事作为自己的生活指南，度过怀疑和畏惧的岁月。他积聚财富的教诲，也正是我最感兴趣的。他说:“一旦你明白了致富的模式就是通过不断拓展自己的现实，增加自己的杠杆，这样致富就会变得越来越容易。对于那些固守一个现实的人来说，自己的现实就是惟一的现实，他们致富的步伐自然也就随之大大减慢。” 这也就是说，富爸爸认为一旦富裕，致富就会变得更容易，速度更快。如果你从来没有致富，生活就会变得更加艰难缓慢。明白了这些，我和金就感到可能又到了拓展我们房地产现实的时间了。我们用了五年时间，拓展自己公司的现实，加速最初公开上市（IPO）程序，我们致富的步伐比以往任何时候都要快好多。我懂得在致富的更高一个层次上时，更加富裕将会更容易、更快，因为我在富爸爸身上已经看到了这些。 超过500万美元的项目会非常容易 2000年末，股票市场暴跌，我们的公司却在迅速拓展，我们的书和游戏在世界范围内销售，我们的上市公司增长强劲，很快获得了盈利。金对我说：“我打算重新投资房地产，如果我们想保持自己的财富，就需要有一些相对稳定的资产。”从此，我们又回到了房地产市场，遇到了过去的现实、环境和内容。我们希望寻找那些需要支付35 万美元首付款、总价335万美元的公寓。即使我们现在可以轻松划拨335万美元现金而无需贷款，但我们还是再次遇到了麻烦。事情并不像我们预料的那样顺利，我明白到了再次拓展自己现实的时候了。 此前，我和金一直在寻求总价400万美元左右的项目。我们对这个投资数额感到舒心，因为如果需要，我们马上可以支付超过100万美元的首付款。我们认为自己懂得很多，但是未能找到一个很有意义或者符合我们新计划运作的资产或公司。那时我遇到了一位老朋友比尔，他在房地产项目上已经投资了数百万美元。找到他以后，我问他我们的进程有什么问题存在。他回答说：“400万美元是个很难办的投资，银行不喜欢那样大的项目，而那个数额又不足以让资深私人投资家感兴趣。不过，超过500万美元之后，这样的投资又会变得容易起来。” 在他说这些话的时候，我明白自己又到了个人现实和环境的边缘。400万美元的项目对我来说简单易行，但是500万美元的项目却超出了我们当时心理承受底线。我的脑子里一片混乱，我想，如果我不能让银行对400万美元的房地产投资项目感兴趣，那我怎样让他们对500万美元的项目有兴趣？我似乎能听到自己的现实正在这样提醒，也似乎又听到了富爸爸的教诲，他让我牢记童话故事的启示，并且认为富裕之后，如果遵循原有模式就会更容易和更加富裕。我明白又到了遵循过去的模式、推进自己现实的时候了。 一切变得非常容易 在本书的开始部分，我曾经写道:通过向银行借贷，提早退休变得更加容易。当我和金决定拓展自己的现实和舒适边际后，我发现那真像从政府借款一样容易。 我已经讲过，税法总是向处于B和I象限的人倾斜，而对E和S象限的人不利。常常抱怨税收重的人大多处于E和S象限。原因在于，如果你身处B和I象限，政府急于成为你的合作伙伴，因为你可以提供住房和工作机会。我非常熟悉这些，因为富爸爸曾经告诉过我。但是，我一直不明白政府对于那些帮助自己的人能够提供多大的帮助。在我开始寻找超过500万美元的房地产项目并准备进一步拓展自己的环境之后，才算真正找到了答案。 我们的寻找还在继续，我们在寻找那些远远超出了我们舒适边际的大项目。2001年，我们首次会晤了一个专门推销政府的低收入者资助房项目的代理商，我们向她展示了自己拥有的房地产投资组合。其中，房地产投资总额并有数百万美元，主要集中在单价三四十万美元的公寓。 “你懂得如何管理多户家庭公寓，这很好。”那个不到30岁的女代理商说道。 “为什么？”我问道。 “因为政府的要求之一，就是借款人必须要有成功管理多户家庭公寓的记录。你们已经从事这项工作十年以上，并从中获利。尽管很多人希望得到这些政府贷款，但是只有很少一些人能够如愿以偿。”那个女代理商接着说：“正如你们所知，大多数拥有一些房地产项目的人希望自主经营这些项目，收取租金和修理破损。那也是他们从来不会像你们那样，学习管理更大项目的原因。” 我和金点点头，我们知道从事房地产投资，除了收取房租、修理盥洗间之外，还有很多的事情要做。过去十年来，我们学到了很多东西。不过，现在又到了我们继续前进的时候了。如果我们继续做，我们就会遇到新人，学到新词汇，开始更大的游戏。听着前面两位新朋友的话，我意识到过去十年来，我们已经变成了拥有400万美元房地产的“兔子”和“天鹅”。我们是小池塘中公认的大鱼，到了继续前行时，又再次感到不适，再次在更大的游戏中变做乌龟和丑小鸭了。 坐在那位女代理商身边的是一个投资银行家，他主要处理免税、有息或无息政府公债的事务。当我问他政府的资金规划如何时，他回答说：“如果你本人或者你的计划符合要求，政府将会提供95%到110%的资金支持。” “你的意思是，政府将会借给我们全部所需资金去从事下一项投资？政府会给钱让我们购买自己的资产？”我问道。 “如果你符合条件，政府的支持可能还不限于此，他们甚至借钱让你修缮公寓。” “你是说，如果项目支出1 000万美元，政府就会借给你1 000万美元甚至更多。如果需要300万美元修缮费用，政府还会继续提供？政府将会为我们购置自己的资产提供所有的资金？”我问道。 “是的，”那位投资银行家点了点头，“他们甚至可以借给你2 000万美元，不过1 000万美元对你来说就是一个很好的起点。等你完成了1 000万美元的项目，2 000万美元甚至5 000万美元的大项目就不会是遥遥无期的了。关键在于你要有一个令人信服的良好纪录。” 我曾经听富爸爸说过，投资赚钱可能会变得越来越容易，不过还是没有想到会容易到这种程度。我仍然心存疑虑，禁不住又问了一句：“这种贷款应该属于哪一类别？” “我可以保证，它的年利率应该在5%到7%之间，期限40年而且没有追索权。” “没有追索权？”我吃了一惊，“你是说，如果这个项目经营不善，我无力偿还借款的时候，政府不会追讨我的其他个人资产？银行家从来都对没有追索权的贷款深恶痛绝，当我每次从他那里借款时，他一定要弄明白我所有的资产。” “是的，”那位投资银行家说,“但是，你必须注意，这里的很多情况都不同于传统银行的借贷。” “我感觉到了，”我说,“但是，我不明白政府怎么会有这样好？” “有时候，还会有更好的免税政府公债项目，甚至偶尔还会有可以减免的贷款。如果你做得很好，政府就会完全减免你的贷款，就像给你拨款一样。” “政府为什么要这样做呢？”我仍然困惑不解。 “因为我们国家面临的一个很大的困难，就是如何为低收入者提供住房。政府担心如果没有像你这样的人，成千上百万的人将会沦落到无家可归的境地，或者生活在环境恶劣、犯罪丛生的贫民窟里。政府也在追查那些黑心房东，并将他们一些人送进监狱。这些黑心房东盘剥那些穷人，政府需要出面阻止他们的行为。同时，政府愿意为那些像你这样被证明可以很好地管理大型多户家庭公寓项目的人提供数十亿美元资金，帮助解决低收入者住房问题。” “政府愿意借钱给我，让我变得更加富有。”我插了一句。 “很对，”那位像个房地产经纪人的投资银行家笑着说,“那不仅仅是借钱，而是借一大笔钱。如果你在未来几年干得很好，如果你想做得更大、变得更富有，我会帮你借到数十亿美元。去年，我们一家分支银行因为找不到合适人选，不得不交还了数十亿美元。” 金接着说：“最好的致富途径，莫过于为更多人做更多的好事情。这提醒我们，应该考虑如何将贫民窟改造成低收入家庭安全舒适的公寓。” “那也正是政府希望你们做的。我们社会面临的很多问题都来源于贫民窟，如果你能顺利地将贫民窟改造成安全舒适的公寓，只要愿意你就可以得到越来越多的政府资金支持。” “这也就是说，我们可以通过成为政府的合作伙伴而更加富有？”我低声问道。 “是的，而且可以变得像你们梦想的那样富有，”那位投资银行家笑着说，“你们所要做的工作就是利用自己十年的经验，继续过去所做的工作，也就是拥有和管理多户家庭公寓。我们也乐意帮助你们，让你们更加富有。你们知道吗，寻找像你们一样有这么多年经营管理经验的人有多难？当你们准备好以后，只管招呼一声。这位女士就会帮助你们寻找中意的项目，我也会帮助你们联系所需资金。” 会谈很快结束了，我和金向他们道谢，然后走向我们的汽车。坐在车上，我仍然感觉难以置信，半天说不出话来。车子开出了好几英里，金才开口讲话：“你还记得十年前我们购买的那套12个单元公寓吗？” “我也正在考虑那套公寓的事情。”我回答道。 “如果我们当时说‘我买不起’，那将会发生什么？如果我们让那35万美元难住了，我们现在的生活会是什么样子？”金接着问。 我想了会儿，说道：“我认为我们直到今天也许还会那样讲。如果我们当时让35万美元挡住了，那它今天也会挡住我们。”车子开出了很远之后，我似乎又听到了富爸爸的教诲：“你的未来决定于今天，而不是明天。”我转过头来，对金说：“如果十年前就说‘我买不起’，我们现在可能也还在说‘我买不起’！” 我们静静地往家赶路，心中感到无比的兴奋和幸福。快到家的时候，我好像又听到了富爸爸的话：等到致富之后，想更加富有就很容易；很多人没有脱离中产阶层的生活，原因就在于他们不相信童话故事，不能从其中得到一些启迪。到家下车的时候，我在心中再次默默地感激富爸爸，仿佛又听到了他的声音：“一定要记住，不论是以什么方式，那些童话故事都有成为现实的一天！”
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