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购买投资房理财攻略
BUSINESS.SOHU.COM 2004年4月17日00:51 [ 齐连山 ] 来源:[ 理财周刊 ]
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  时下,置业投资已不是什么新鲜话题。尤其是近来广州房屋银行的推出导致房屋租赁市场异常火爆。因此,在广州,买上几套房,坐收租金就显得非常的有利可图。

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  拍卖房 通过拍卖的形式购买二手房最大的优点就是可以自己定价。在拍卖会开始之前,您可以很详细调查一下意向房屋及其所在区域的综合情况,提前定出一个心理价格。在此基础上,你完全可以“该出手时就出手”。因此,通常情况下拍卖取得的物业价格都比市场价低10%左右。对于置业投资者来说,这差价本身就是一项可观的投资收益;或者说,因为与市场差价的存在,可能使得投资风险大为降低。通过拍卖形式投资置业在短短的半月就赚了十几万元的差价,以后还有源源不断的租金收入和升值空间。

  所以说,置业投资时不妨熟悉一下拍卖程序,到拍卖市场去“淘一回金”。目前的拍卖市场置业的竞争还不是太激烈,而且现金支付也确实把一部分人“关在了门外”,对于手上握有现金的人来说,应该是一个置业投资的大好机会。

  尾盘房 尾盘房就是在房地产二级市场卖到最后剩下的少数几套房。给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”,剩下的就是不好的,开发商都不卖,进入二级市场作为二手房来买了,肯定是无利可图的。但事实恰恰相反,尾盘是最具有投资价值的。大致可以从以下几方面来说明:第一、房屋已经建成,没有晚交楼和烂尾的风险,一般又是通过中介商买房,产权和资金安全等都非常有保障。对于置业投资来说,这已经回避了最大的风险。第二、尾盘价格基本已回落到实处,开售前期的轰轰烈烈的炒作造成的价值虚增已不复存在。在这时候购买不仅有效地降低了投资本金的总量,也避免了“刚刚买就贬值”的尴尬。第三、通过笔者对租赁市场的了解,一般租客最关心环境和小区内环境,而对具体房屋的所处位置只要过得去就行,同一小区相同面积的房屋的租金基本没有差别。

  急转房 “急转房”就是业主由于某种特殊原因需要在最短时间内出手的房屋。在目前的房地产二级市场有一批嗅觉特别灵敏的“房虫子”,他们整天通过各种渠道收集急需转让房屋的信息,并在第一时间获得成交机会。这种“急转房”有很多不同的转让原因,就目前来讲,出国移民的比较多。在计划置业投资的时候,若能碰到急转房应该不要错过机会。一般情况下,急转心的价格要比市场价格便宜到20%还多。可以说买到急转房来投资,买下的时刻同时就是赢利的时刻。

  自住房与投资房的不同点

    自住房和投资房因为用途不同,在选择上亦有较大的区别。

  首先是房屋价格。买自住房要测算自己的收入水平和承受能力;而投资购房则在投资成本允许的范围内进行选择,并可进行投资组合。

  第二是居住环境。自住房对环境质量要求较高,房屋内部和小区环境都要宜人。虽然

  环境质量高的房屋易于出售,但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身的升值潜力,对环境质量相对要求低一些。

  第三考虑未来变化。自住房要求环境相对稳定,以免入住后又要拆迁或改变功能;而投资则不然,要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值,不临街变为临街,由住宅变作商铺等。

  第四考虑区位价值。自住房在选房前,要考虑是一次性付款还是分期按揭;投资购房虽然也考虑成本,但只要是可控范围内和具有较快变现能力,易实现利润的房屋,将不必过多考虑而应迅速购买。

  投资房的升值要素

  自住购房时,考虑最多的是价格合适、居住合适等问题,而投资购房时,就像投资股票一样,考虑最多的是房产的升值问题,包括房屋价格和租金的上升。

  1、交通状况。影响房产价格最显著的因素是地段,决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况,一条马路或城市地铁的修建,可以立马使不好的地段变好,好的地段变得更好,相应的房产价格自然也就直线上升。投资者要仔细研究城市规划方案,关注城市的基本建设进展情况,以便寻找具有升值潜力的房产。应用这一因子的关键是掌握好投资时机。投资过早,资金可能被“套牢”;投资过晚,可能丧失上升空间。

  2、周边环境。包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境条件的改善都会使房产升值。应用这一因子的关键也是要研究城市规划方案,恰当掌握好投资时机。

  3、物业管理。以投资为目的购买房产,更应注意物业管理的水平,它直接决定了租金的高低。另外,有些物业管理也有代业主出租的业务,因此买房时要注意,一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。应用好这一因子的关键是在购房时,应将物业管理公司的资质、信誉和服务水平加以重点考虑。

  4、配套设施。“足不出户”(户:指小区)就能够解决所有的生活问题,是中国特色小区模式的最高境界。很多小区是逐步发展起来的,其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程,也就是房屋价格逐渐上升的过程。应用这一因子的关键是要看开发商的实力,如果小区开发工程中途停止,配套设施的完善也就泡汤了。

  5、房屋品质。随着科学技术的发展,住宅现代化被逐步提到了日程上来。网络家居、环保住宅等已经成为现实。实际上,房屋的品质是在不断变好的。单从这个意义上说,建成的房子会随着时间的推移而不断贬值。这就要求投资者在买房时,要特别注意房屋的品质,对影响房屋品质比较敏感的因素,如布局、层高、建筑质量等,要重点考虑其抗“落伍”性。

  6、期房合约。投资期房具有很大的风险,投资者要慎而又慎。但一般来说,风险大,收益也大。如果能够合理、合法地应用好期房合约的话,应该是可以获得丰厚回报的。

  7、经济周期。这是一个最难把握的因子。中国经济还有很大的向上发展空间,目前我国的房地产市场发展也很平稳,房产投资前景看好。

  投资房的投资技巧

  投资房地产,可以通过开发建设的方式,也可通过购置楼宇的方式来进行。对于普通居民,如具备一定的经济实力,也是可以通过购置一定面积的楼盘来达到投资增值目的的。

  要想投资成功,首先对项目要有一个全面了解,从项目区分看,可以投资办公楼、公寓、别墅、普通住宅等;可以通过购置后等待增值再转让赚取利润,也可以通过出租逐步收回成本直至盈利,但前提是一定要能看清形势把握热点,精打细算,这样才能投资成功。

  看清形势,就是要把握宏观经济形势,选择最佳入市时机。如果在房地产市场已炒得热火朝天的时候进场购买,吃在一口天价上,那将要挨得长期的“套牢”之苦。中国经济有明显的波动轨迹可循,每隔4—5年总是在松松紧紧的政策调控下波浪发展,所以选择在即将结束低迷状态而要进入加速发展期的时候入市,是最佳的选择。

  把握热点,就是要认清国家产业政策的倾斜面,就房地产业而言,倾斜的力度无疑就是住宅建设。因为真正能够支撑一个市场的消费群体,就是普通老百姓,而绝非是港台或境外的投资客。所以,住宅发展是未来多年的热点。另外,在住宅投资的选择中,也应该多了解市场,主要是多了解政府的规划。

  另外,投资者还要学会灵活运用付款方式,如果能谈到一个比较低的首付款,并能延缓余款的缴付日期,其实等同于用一笔小资金控制了一个大项目,如果赶上层价飚升,资金杠杆原理的作用就会显现出来。还有投资置业要注意考虑区域的租金行情,如果租金价位要高于银行按揭还款额,通过以租养楼的方式,也是一种很稳定的投资,如果能在6—8年收回投资,年收益率就在12%-16%左右,回报率是很高的,这样的投资还是很合算的。

  投资购房该如何防范风险

  房产既是生活必需品,又具有投资价值。在房产投资中,人们特别注重防范的风险是对于期房的投资,其实,还有一些风险是你在投资中会遇到且需要加强防范的。

  如果您已经拥有了一套住房,现在您购置房地产的目的可能是二次置业或商铺投资,所以在选房时应更重视物业的资质与投资价值。

  在具体操作上,由于您已有一套物业自用,买房居住的要求并不迫切,所以在投资时应特别注重时机的选择。在楼市即将回暖、楼价相对较低的时候介入是最佳时机。如果您打算购置商铺用于出租或出售,更应关注物业所处区域,并做详细的商业价值的调查和分析;在付款方式方面,目前贷款利率较低,故可选择按揭贷款的形式,同时由于您已经拥有了一套物业,所以可以采取以房养房的方式,即用旧房的租金供新房的按揭贷款。

  流动性风险:物业一旦购置后就不易变现,这是物业投资的最主要风险。规避该种风险的最好方法就是在选择物业时要对地段及物业本身资质做较高要求,注意选择性价比较高的物业,只有这样才能靠物业(包括地价)本身的增值来弥补将其变现所造成的损失。另外,产权不清也会造成物业再次交易的程序复杂,费用过高,所以在购置时做到产权清晰,也是规避流动性风险的重要一环。

  如果您是通过抵押贷款的方式购置物业,就会存在支付力风险,如果不具有长期稳定的收入来源,选择该种付款方式,一旦出现支付不能的情况,您的损失是比较大的。规避该种风险的方法是在选择付款方式的时候,充分估计自己未来的收入水平及支付能力,量力而行地选择适当的按揭成数及年限。另外,由于预计利率有上升的趋势,您未来支付的分期付款金额可能比目前利率水平较低时支付的金额有所上升,这也是您需要考虑的因素。

  拥有两套住宅会存在旧房的贬值及闲置风险,旧物业的出租和维护需花费您一定的精力,以规避由于管理不善给您带来的损失。

  意外灾害风险:是指由于意外造成的灾难性的损失,您可以通过购买房产保险来转移该类风险。



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