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祖留房产如何“平分”
BUSINESS.SOHU.COM 2004年4月16日17:25 [ 陈岚 ] 来源:[ 理财周刊 ]
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  今年夏天,热浪袭人,有关炎热的纪录在这个夏天不断地被打破。在高温之下,自然最经不起折腾的就是老人,许多体质单薄的老人就此撒手而去。对小辈来说,办丧事是最重要的;做好“七七”后,兄弟姐妹坐下来谈的就是――如何分割遗产。现金、股票、存折……这些都不难处理,最难的就是不动产――房子的分配。

  三姐弟算计一套祖产

  办公室李工一向性格开朗,但连日来每天唉声叹气愁眉不展,同事们问他发生什么事情,李工只是叹气,什么也不说。聪明的同事猜出李工的心事:李工父母年事已高,前不久相继过世,李工姐弟三人肯定是为了房子的事情不开心。

  同事的误打误撞果然解开了李工嘴上的“封条”,他向同事一五一十地道来:他们姐弟三人,平时感情一向很好,谁知因为父母去世,一套房子闹得兄弟姐妹不和。李工是老二,上有姐姐,下有弟弟。早些时候,为了弟弟儿子的读书问题,大家商量下来把这个孩子的户口报在父母的那套房子里。结果大家办完丧事协商父母房子如何处置时,三姐弟想法都不一样。

  姐姐说:我的住房条件最差,本来就想买房子,就把爸爸妈妈的那套房子给我住吧,我每个月贴点钱给两个弟弟就是了。李工的想法是:现在房产市场很活跃,二手房价格颇有上涨的趋势,不如现在找一个房客出租姐弟三人分租金,等货币分房政策出台后,房价上扬就一次性卖掉。李工弟弟很赞同哥哥的想法,但他提出:因为我儿子的户口在父母的房子里,出租也好卖掉也好,不能算三份,要算上我儿子的那份一共四份!三个人意见不统一,每次见面都不欢而散。

  在同事的指点下,李工找到了上海丰泽律师事务所的曾鉴清律师,听高人指点一番。

  有继承权≠有处置权

  律师曾鉴清告诉李工:一般房产继承分两步。第一是办理继承公证。在所有继承人协商一致后,到房产所在地的公证处办理继承公证。50万以下的房产公证费是千分之三,50万以上的房产公证费是千分之2.5再加上250元,一般办理继承公证需要14天左右。第二,办理析产公证,确定谁具有房产的处置权。

  由于李工姐弟三人对房产处置意见不统一,为此,曾律师出了三种方案。

  第一是给李工姐姐一家居住,户名就写李姐一人的名字,由李姐每月贴钱给两个弟弟作为补偿。这种方案不仅要办理继承公证,还要办理析产公证。因为这套房产原本是兄弟姐妹三人共同继承,如果只有姐姐一人作为户主,房地局是不会办理有关变更户主的手续的,需持继承公证和三人已经公证过的析产公证到房地局,才能办理有关变更手续。

  第二是姐弟三人共同继承,户主写三人的名字,只要办理继承公证即可。三人共同继承后,无论是出租还是给李姐住,只需三人商定即可,不需要办理有关析产手续。

  第三最为干脆—直接卖掉,由三人平分卖房所得。曾律师建议:如果三人决定直接把房子卖掉,就不要变更户主,等到找到下家,直接在交易中把房产过户给买家,这样能节省一笔过户费,也要近千元呢!

  在这一继承过程中,如果有哪个子女自动放弃对父母财产的继承,也要公证。

  如果李工三姐弟实在达不成协议,就只能由法院进行财产分割。但走进法庭耗费钱财不说,也大大的浪费了资源:一审最长不超过6个月,二审最长也不超过6个月,其中还有一个上诉期,原原本本地打完官司少则半年多则一年,让房子白白浪费自己还要掏诉讼费和律师费,对普通市民来说实在得不偿失。

  有户口≠有继承权

  李工弟弟的说法:有户口就要多分一份财产。完全不对!不管子女、养子女、继子女(只要形成权利义务关系),都有明显的继承权。继承权不按户口来分。

  同住人(有户口的朋友)对房产没有处置权,当户主发生变更后,新户主有权让同住人搬走。当然,在同住人没有找到新住处之前,户主应给他“搬迁宽限期”。

  立遗嘱有学问

  李工没有发现父母的遗嘱,但在父亲弥留之际嘟囔过“房子给儿子”,他问曾律师:这算不算遗嘱。

  曾律师告诉李工:遗嘱有四种形式。第一是自书遗嘱;第二是代书遗嘱,就是让他人写的遗嘱,必须有两个以上的证明人;第三是公证遗嘱,就是死者生前立下的经过公证的遗嘱;第四就是属于李工父亲的那种—口头遗嘱,但口头遗嘱只限于立遗嘱人生命垂危之际,而且要有两个以上、与继承事实无关的证明人证明;等立遗嘱人转危为安的时候,口头遗嘱不再生效,仍要改为上面的三种形式。遗嘱只有经过公证才有效。

  一般老人立遗嘱喜欢用盖手印来代表签名,曾律师忠告各位:这样的遗嘱是无效的。根据《继承法》,遗嘱要具备几个要素:签名盖章、时间、代书人、见证人(非继承人)。以前老人喜欢用“画十字盖手印”来替代个人签名,根据《继承法》这是无效的,因为无法辨别手印是否是立遗嘱人的,除非你已经领了社会保障卡,上面有无名指的留档,如果你实在喜欢盖手印,就用无名指盖,否则公证员就无法证实遗嘱的真实性了。

  还有一点很重要:在分遗产时,要确认父母有没有立下遗嘱。不要以为财产分完、拿钱走人就万事大吉,如果事后发现被继承人的遗嘱,也要根据遗嘱执行。

  名词解释:

  代继承:如果子女比父母死得早,子女的孩子能代替父母享有继承权。但是其配偶不能享有这一权利。

  转继承:父母去世后,在没有办理继承手续之前,子女也逝世了,子女对父母的遗产继承权就可转给他的妻子儿女;如果他没有妻儿,就由兄弟姐妹瓜分。

  区别点:配偶没有代继承权,配偶可享受转继承权。



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