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家庭理财 从小处着手
BUSINESS.SOHU.COM 2004年4月16日17:08 [ 汪标 ] 来源:[ 理财周刊 ]
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  误区之一 不提折旧

  按照企业的会计准则,固定资产是要提折旧的。这一点看起来是很简单的,可真正想到这一点的人并不多。譬如说,我们买了一台彩电,价格是3000元,预期的使用寿命是10年,那么它每年的折旧就是300元,而这300元要算成主营业务成本。换句话说,我们所说的家庭主营业务成本除了日常开销外,还要包括折旧。

  实际上,家庭固定资产包括的东西相当多,除了家具、家电外,还包括房产(必须有所有权)和装修。我们知道,一套房屋装修的成本也是很高的,刚装修好时,样子很不错,可随着时间的流逝,房屋的装修也会变得陈旧起来。通常,宾馆的装修是按照10年折旧的,作为家庭,我们也可以以此作为参考。如果一套房屋的装修费用是10万元的话,每年的折旧费就是1万元,这笔开销虽然不牵扯到现金流出,可也不是一笔小开支。同样的道理,房产本身也是要提折旧的,只不过折旧的年限长一点,通常是50年,一套50万元的产权房一年的折旧费也是1万元。对于自住房,提不提折旧似乎影响并不大,反正是自己住。但如果是投资性房产,靠出租赚钱情况就不同了,不提折旧会使账面的利润很高,实际的收益却很低,许多开发商就是利用大家不注意折旧这一点,在广告上算出年收益率接近20%,吸引投资者购房。如果不具备一定的财务知识,是很容易上当受骗的。真有这么高的利润率,开发商就不会卖房了。

  误区之二 月还款当成本

  对于多数购房者来说,还是需要银行贷款作支持的,这样每月就会有一笔按揭还款。通常这笔钱被记入了成本,每月的收入中很大一块都是还按揭的钱。但这样处理是不够科学的,我们可以这样来分析,开发商在收到首付款和银行贷款后,已经全额收到了房款,这和我们一次性付款没有什么区别。房产到手后,就变成了固定资产,而固定资产是要提取折旧的,上面已经说过了。在我们的按揭还款中,包含两部分,一部分是本金,另一部分是利息。本金已经体现在固定资产中了,因此,不能再作为成本了,而利息则应该算作财务费用。由于利息是按月递减的,折旧是每个月相同的,因此,在开始几年,费用和成本是比较高的,到后期会相对减少。

  误区之三 房价上涨 差价入账

  我们经常听到周围的人在说,去年买了一套房,今年升值了多少多少。实际上,只要房子没出手,升得再多也是不能入账的。既然房屋要提折旧,为什么升值的部分不考虑呢?难道买了房子就只有贬值的份?

  这也是人们最容易产生误解的地方。近两年上海的房价涨势喜人,给人的一种感觉是房价只会升,不会降。其实,得出这样的结论是不正确的,香港的房价能够拦腰一刀,上海的房价难道就不会出现波动吗?因此,根据会计学审慎性原则,我们是不能把房价的上涨算到收益里面去的。相反,如果遇到房价下跌,市价低于我们的成本价,我们还必须提取固定资产减值准备。香港明星钟镇涛不就是因为房产的大幅贬值而破产的吗?这样的教训够深刻了吧。

  我们再换一个角度来看这个问题,如果房产升值了,绝不会只是一套、两套升值了,肯定是周边的房产都升值了。如果将手里的房产变现,是可以取得一定的利润的,但如果要在同样的地区再买一套房,同样要付出更多的资金,房产即使升值1倍,也不可能让你的一套房变成两套房,除非是搬到更偏远的地方去。

  当然,有一种情况下,房价上涨的部分是可以入账的。那就是,用房产作为公司出资,这时候可以将房产的评估值作为出资额,房产增值的部分就可以计算进去了。这样做的好处是固定资产价值提高了,折旧也跟着提高了,公司实现的利润相应减少,可以少缴所得税。

  



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